利財筆記 - 林本利 2015年10月7日
【利財筆記】林Sir：樓市周期尾聲 候經濟谷底（林本利）
本港樓市近期出現不少減價成交個案，愈來愈多人認為本港樓市見頂。林Sir指出，股市通常領先樓市約2個至9個月，港股在今年4月見頂，相信樓市不久後也從高位回落。林Sir今堂分享自己的買樓經驗，建議大家留意本港經濟情況，等經濟見底復甦
時買樓，千萬不要摸頂入市。
林Sir指樓市每16年至17年為一個周期，一生人只能參與兩個周期。一畢業投身工作當然未買到樓，經歷兩個周期、約30多年後便退休了，除非有很多資產，否則沒有收入，很難承造按揭。
樓市調整 落後股市
200平方呎、入場費約200萬至300萬元的蚊型單位開始大行其道，林Sir看見一些上車客花300萬元買一個200平方呎單位，慨歎香港人很可悲。他今年初開始已勸首置人士等一等，因為樓市每逢16年至17年為一個周期，樓市對上一次高位是1997年，至今已18年，「我怎也不相信沒有經濟周期循環，今次連很多地產界人士也覺得（樓市見頂）是真。」
林Sir續說，通常股市領先樓市及經濟約2個至9個月，有大行預計香港經濟情況惡化，失業率有機會上升（如瑞銀料明年經濟增長跌至1%，失業率升至4.5%），屆時樓價便會下調，「現時樓價約偏高兩三成，但市場不由你因主觀意願而調低兩三成，樓價調整起來隨時可多過兩三成，調整多少沒人知道，所以大家可隨著自己需要，一路調整一成、二成、三成時，把握機會入市。」
經濟反彈 買樓良機
雖然暫時難言樓價調整幅度，林Sir說過往樓市調整一向長達3年至6年，才見到真正低位。他分享自己買樓的經歷：「1997年樓市見頂後調整，大跌了四五成，當時的特首董建華為刺激樓市，鼓勵大學教職員買樓。我在1998年見海怡半島一個單位調整了四成，由940萬元跌至500萬元便買入，想不到在2003年跌穿300萬元。不過，買樓最重要不是摸頂買入，而且守得耐，單位現在值1,400萬元了。」
林Sir認為，判斷買樓時機，大家要留意最新經濟數據。他回想2009年中金融海嘯後，一些經濟指標已顯示市況見底，經濟開始復甦便可趁機入市。「我當然無咁叻，在2008年金融海嘯時買樓，但過多三四季，知道經濟開始復甦。我在2009年12月便在海怡半島買入細單位，連租約售360萬元，若我今日還未賣出的話已升了一倍，現值700多萬元。」
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
撰文及資料整理：葉卓偉
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