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2015年11月19日 星期四

財經評論 2015年11月19日

財經評論 2015年11月19日

財經評論:勿期望樓市冧


■香港明年加息可能不大,旨意加息推冧市的準買家,切勿大喜過望。 資料圖片



如無意外,美國聯儲局12月16日應會加息,告別長達七年的零息時代。春江水暖鴨先知,面對美國息魔回歸,本地樓市近日形勢逆轉,業主劈價賣樓新聞不絕如縷,令人有山雨欲來的感覺。

事實上,在長期低息及供

應短缺催谷下,香港樓價拾級而上。以實用面積300呎的市區蚊型戶為例,400萬元入場是等閒,九成按揭首期40萬元,做盡30年按揭,粗略計月供近1.4萬,負擔得起的為數不小。

要住大些少嗎?500呎兩房單位盛惠6球,辣招所限,做盡八成按揭(兩成按保搭夠)月供增至1.8萬,但首期120萬元已非等閒;假使樓價超標冇得做按保,以601萬樓價計,造六成按揭月供近1.4萬,但首期跳升至241萬,一般中產都不知要儲多久,刻下要安居樂業的真言是:問君能有幾多「球」!

是的,從負擔能力角度,樓價與現實明顯脫節,爆煲關鍵在於羊群心理何時逆轉。坊間分析,樓市近期吹淡風,不外乎受到美國加息周期將至、香港經濟前景黯淡,以及發展商低於市價賣樓等消息影響。

上述三隱憂當中,正如董伯伯的口頭蟬「中國好,香港好」,家陣中國經濟狀況如何無需多講,對港樓市肯定不利;而發展商是否劈價賣樓就見仁見智,但長線供應增加是不爭事實。

港明年難加息
加息隱憂方面,金管局陳總幾年前已開始不斷「溫馨提示」預警美國加息,狼來了說了數年,今次終於有望守得雲開。但不要忘記,2008年9月雷曼兄弟爆煲後,聯儲局三度減息應對金融海嘯,當中首兩次每次減息半厘,第三次更大劈0.75至1厘。但香港銀行業為維持存貸息差,期間只象徵式減息0.25厘,令兩地銀行優惠利率(Prime Rate)差距由原來的0.25厘拉闊至1.75厘。以史為鑑,美國於截至2003年為止的減息周期,本港銀行業在美國最後兩次減息亦沒有跟減,一度令兩地優惠利率差距擴大至1厘,(香港為5厘,美國為4厘),而儲局及後加息四次,令優惠利率回升至5厘跟香港看齊,期間香港沒有加息。

聯儲局委員9月時預測,聯邦基金利率明年底和2017年底將升至1.375厘和2.625厘,即明年最多加息1.25厘,不足以收窄息差。以此推算,香港明年加息可能性不大,加上儲局屢次下調息口預測,在環球經濟滿佈陰霾下,香港加息恐怕只會繼續只聞樓梯響,旨意加息推冧市的準買家,切勿大喜過望。

記者:莫少航

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