置業安居 - 曾淵滄 2015年11月24日

置業安居 - 曾淵滄 2015年11月24日


【置業安居】買二手樓不如買樓花（曾淵滄）
樓價的確是在下跌中，中原城市領先指數（CCL）由9月的高位下跌逾3%。不過，上周末開盤的CAPRI及滿名山依然熱賣，一個周末，CAPRI賣出300夥，滿名山也錄得200多夥銷售。不過，一手樓花熱賣之時，二手樓的買賣依然一片死寂，成交極少。

買一手樓花乾脆快捷

一手樓花熱賣，理由很多，最大的理由是一手樓的宣傳不錯，以CAPRI為例，一周前推出第一批88夥單位時，開價相當低，吸引全香港的傳媒爭相報道，搶盡報章財經版頭條位置。低開價引來大量購買者，於是，地產商迅速加推單位，加推的單位實際上已悄悄地加了價，較低價的單位混在加了價的單位中，買家在人山人海的現場中已經分不出。因此地產商賣樓就創出佳績，上周末一手樓花的成交宗數，創出7個月新高。

二手樓盤因為多數業主仍然不願意降價售樓，準買家經過一輪討價還價之後，仍是一無所獲，發現根本就不可能以自己想像中的低價買到二手樓，急著買樓的上車客只好轉去買一手樓花。一手樓花的好處是不必討價還價，名碼實價，願意接受就可以馬上付定金，買賣的過程很快，快到連後悔的時間也沒有。

額外貸款減首期壓力
另外，有一些人買一手樓花的原因，是一手樓花往往可以向發展商，或向發展商推介的財務公司借錢，因此，首期付款的比例也相對少。對很多上車一族而言，首期付款是他們上車最大的障礙，如果能夠降低首期付款的比例，上車就容易得多。因此，有上車一族要求自己的父母代為支付買樓的首期以求上車，也有上車一族利用地產商提供的額外貸款上車，香港政府的按揭公司也同樣會提供額外貸款以協助他們。

從上述情況看來，在香港上車並不是真的很難，上不了車的人是真正的低收入人士，他們買不起樓是社會的現實。香港社會只有一半的家庭是物業業主，另一半的家庭是租住私樓或公屋，租住公屋的家庭，他們之中有不少是真正低收入甚至無收入的人，自然不可能買樓，只能終身依靠政府的津貼租住公屋。

政府推出多種打壓樓市的辣招，但是，對上車一族而言，依然是網開一面，不列入打壓的範圍。2013年導致樓價下跌了一年的雙倍印花稅（DSD）並不適用於上車一族，也因此，上車一族的買樓需求並沒有減少，這群上車一族的需求就成了行內人常常說的所謂剛性需求，地產商也是根據這剛性需求的數量，來制定賣樓的策略。

作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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