投資先機：樓市回報率追逐戰
■樓市租金回報率下跌，樓價亦會隨之而調整。 資料圖片
成日聽人講，香港地少人多，地價同私樓建築成本高，結婚有置業嘅剛性需求，所以香港樓價只升不跌。更荒謬嘅係見到網上討論區一篇以人民幣貶值令港樓上升為題的文章，但究竟香港樓市是否真的只升不跌？窮小子對於樓市
投資經驗尚淺，但見到坊間太多盲目看好樓市的偉論，現嘗試以回報率角度來分析香港樓價未來走勢。
樓市租金回報率下跌，樓價亦會隨之而調整。香港樓市於2015年下半年開始轉勢，中原指數（CCL）由高位146.92點下跌至最近的131點，跌幅約為10%。但同期租金跌幅卻超於樓價，以沙田第一城一個395呎建築面積單位為例，2015年11月租金為11,500元，同類型的單位到今年2月租金已回落至9,400元，租金跌幅約為18%。租金較樓價跌幅大的主因是由於樓價從上年高位回落，很多業主寧願放租亦不賤賣單位，加上大型新盤開始入夥，導致市場湧現大量租盤。
2008年金融海嘯後，美國超低息環境持續多年，很多所謂的樓市剛性需求很大程度上是投資者於低息環境下追求更高回報率的結果，如今耶倫已表明美國將會進入利率正常化時期（利率將會提升至3%），香港銀行利率將會跟隨美國而上升，樓市租金回報率下跌同時預期銀行定期存款利率上升，當租金回報率與銀行定期存款利率拉近，屆時部份業主將會賣樓套現去追求其他更高及可靠回報率的資產，所謂的樓市剛性需求將會消失得很快，樓價將會出現較大的下行壓力。
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