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2016年3月30日 星期三

智取大市 - 晉佳 2016年3月30日

智取大市 - 晉佳 2016年3月30日


智取大市:
樓市高位估跌四成


■港樓潛在買家可分三類,強國人、香港人同外資。 資料圖片



香港樓價會跌幾多?坊間預測係由高位跌三成,會唔會太樂觀?港樓潛在買家可分三類,強國人、香港人同外資。香港被大陸插旗到呢個地步,外資對加大香港業務已耍手擰頭,持有物業興趣自然減。人民幣升值會令出口競

爭力急降,貶值又走資,資本賬封鎖嘅時間恐怕比預期更長久,短期難有熱錢南下。

將來就只靠本地需求支持港樓。但滙豐變相凍薪,大小企業照跟。靠薪酬上升而令港人冇樓變有樓、細屋搬大屋,呢支歌仔冇得再唱。樓價600萬元以上嘅中價樓,上升動力係來自有錢咗嘅換樓客同生仔客,如人工冇得升,中價樓價會跌,然後搶走細價樓客源,跌勢就感染至所有中小型住宅。

樓市進入中長期下跌周期嘅機會都幾高,樓價會由一個大家都覺得貴嘅情況,跌到去一個平都冇人吼嘅情況。而家跌咗15%,仲有大把人覺得貴,遠未見底。假如跌三成大家先覺得係合理價,理論上底部會再低啲。

同97年唔同嘅地方,係目前香港人持貨能力高,原因係由2003年到而家,大部份由儲蓄提供嘅淨現金流都投入喺物業市場,呢筆錢已足夠供起大半個物業,令槓桿遠比97年低,加上壓力逼人買細樓,樓市好難重覆97年式崩潰,相信終極跌幅達四成機會偏高。

晉佳
https://www.facebook.com/advanceguy1/

晉佳
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