智取大市：
樓市高位估跌四成
■港樓潛在買家可分三類，強國人、香港人同外資。 資料圖片
香港樓價會跌幾多？坊間預測係由高位跌三成，會唔會太樂觀？港樓潛在買家可分三類，強國人、香港人同外資。香港被大陸插旗到呢個地步，外資對加大香港業務已耍手擰頭，持有物業興趣自然減。人民幣升值會令出口競
爭力急降，貶值又走資，資本賬封鎖嘅時間恐怕比預期更長久，短期難有熱錢南下。
將來就只靠本地需求支持港樓。但滙豐變相凍薪，大小企業照跟。靠薪酬上升而令港人冇樓變有樓、細屋搬大屋，呢支歌仔冇得再唱。樓價600萬元以上嘅中價樓，上升動力係來自有錢咗嘅換樓客同生仔客，如人工冇得升，中價樓價會跌，然後搶走細價樓客源，跌勢就感染至所有中小型住宅。
樓市進入中長期下跌周期嘅機會都幾高，樓價會由一個大家都覺得貴嘅情況，跌到去一個平都冇人吼嘅情況。而家跌咗15%，仲有大把人覺得貴，遠未見底。假如跌三成大家先覺得係合理價，理論上底部會再低啲。
同97年唔同嘅地方，係目前香港人持貨能力高，原因係由2003年到而家，大部份由儲蓄提供嘅淨現金流都投入喺物業市場，呢筆錢已足夠供起大半個物業，令槓桿遠比97年低，加上壓力逼人買細樓，樓市好難重覆97年式崩潰，相信終極跌幅達四成機會偏高。
晉佳
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晉佳
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