即市新聞
12/04/2016 12:09
《神州樓市－程澐》深圳限購緩期執行，上海市場步入調整
《神州樓市》因城施策仍是近期各地市場主旋律。庫存高企的地區繼續放鬆政策，如上周湖
南省鼓勵農民進城購房，而熱點城市的政策仍然逐步收緊，但各個城市執行有別，如深圳新政將
有３個月的緩衝期。
受主要城市政策收緊影響，上周各地新房市場成交均有明顯降溫，二手房市
場更是出現集中下行行情。預測市場未來走勢的先行指標中原經理指數和中原報價指數集體下調
，其中上海兩項指數領跌，預示著上海市場正步入調整期。
＊湖南鼓勵農民購房，深圳限購緩期執行＊
上周，湖南省發布《關於積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，
提出大力支持農民進城購房，有條件地區給予購房財政補貼，並嚴格房地產開發土地供應。目前
全國已有近半省份就去庫存問題出臺各類綜合性政策，全國商品住宅庫存的增長得到有效控制。
但若將消化庫存的期望寄託在農民進城購房，似乎有些異想天開。
深圳收緊的限購政策將獲３個月的緩衝期執行。上周深圳發布《關於非深戶居民購房限購相
關事宜的補充通知》，此次補充細則明確，購房者中未能在３月２５日新政發布（含當天）前網
籤的市民，凡符合相關條件的，可以在３個月內提交相關購房證明材料（房款的銀行轉帳證明、
買賣居間合同等），同時須在６月２４日（含當天）之前申請登記。深圳外來人口佔據絕對比重
，因而３２５新政影響重大，此次細則有效規避了新政突然發布對諸多購房者的誤傷。而上海目
前尚未對類似情況有明確說明，對於未能趕上網簽末班車的部分購房者，將面臨數年內無法在上
海購房的窘境。
此外，近日北京、上海均發布了住房公積金２０１５年年度報告，兩地去年公積金發放量均
大幅增長，貸款支持住房套數、發放金額均創歷史新高。去年兩地家庭購房公積金可貸額度的提
高，也刺激了其使用率的攀升。北京去年住房公積金個貸率為８５﹒９％，比上年同期增加
１１﹒７個百分點。上海去年住房公積金個貸率為９８﹒１４％，比上年同期增加１６﹒０９個
百分點。個貸率的提高使得當地公積金貸款資金趨於緊張，上海已出現放款排隊現象，或將影響
中低端的置業需求。
＊市場成交明顯降溫，先行指標持續下調＊
受主要城市政策收緊影響，上周各地新房市場成交均有明顯降溫。中原監測的４０個城市數
據顯示，上周新建住宅成交面積環比下降２３％，其中，一線、二線、三四線城市環比分別下降
２１％、２６％、６％。整體而言，４０個城市同比仍上升４８％，表明近期市場處於波動，但
好於去年同期。前期過熱的城市除了受到政策趨緊的影響之外，也面臨市場自然回調的壓力，如
深圳、北京、佛山、東莞、蘇州等地上周的新房成交量環比、同比均出現回落。
二手房市場表現更加靈敏，上周各大城市出現集中下行的行情。中原監測的２１個城市數據
顯示，上周二手住宅成交面積環比下降２８％。具體城市來看，除了無錫、柳州上周數據暫缺之
外，其他１９個城市中，僅廣州成交量環比上升，其他城市均出現環比下降。其中，深圳降幅最
大達到６２％，北京、蘇州的降幅也較明顯，分別為５３％、３３％。上周上海、深圳、北京的
二手房成交量已低於去年３３０新政後的周均值水準，降幅分別為５７％、３２％、１０％。同
時，市場先行指標下跌勢頭未止，上周一線城市的中原經理指數和中原報價指數全線環比下跌，
上海領跌。上海的中原經理指數和中原報價指數均已連續五周環比下跌，累計跌幅分別為４３個
百分點，和４８個百分點，預示著上海市場正步入調整期。
近期風頭正盛的蘇州，儘管市場成交有所回落，但土地市場依然瘋狂。上周蘇州１３宗宅地
成交，合計出讓金超過２５０億元，平均樓面價１８８３０元╱平方米，平均溢價率２０３％。
此次購地房企包括當代置業、泰禾、華髮、金輝、景瑞、融信、魯能、北辰等。目前蘇州庫存消
化周期僅為３個月，無論是本地購房需求還是外來投資需求均較為活躍，吸引了大批房企搶駐布
局。《中原集團地產研究董事 程澐》
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