【鴻鵠經志】壓垮樓市的稻草（盧志威）
幾時買樓？買甚麼樓？是纏繞港人一生的惡夢，有人認為現在是入市時機，因為脫歐後美國難以加息，起碼要到明年才有機會，所以現在買有著數。
筆者認為，樓市除了利率因素之外，經濟與收入也有莫大關係，試想如果失業率上升，大家無工開，即是零利率，也供不到樓，如何會
有需求？現時香港正面對著失業率上升的問題。
情況有幾嚴重？筆者上星期一連兩日到油尖旺行街，發現樓上舖及劏場的空置率最嚴重，可能是因為中小企轉身快，一見生意跌，勢危不對就先行止蝕，令這些入行門檻最低的商場，湧現大批吉舖，一堆中小企執笠，失業率不會即時反映，因為這是滯後數據，但在往後日子，相信大家都要有捱的心理準備。
2015年六月曾經在Yahoo，寫過題目《一兩年內舖租將大跌》及《舖市爆煲潮殺到》，當時從Prada(1913)的業績已推斷了零售品牌徹出，搬到其他低成本的地區，會令舖市爆煲，亦用博奕理論，反駁了所謂有實力的投資者，用現金買入，加息或一時三刻沒人租，都不會構成財務風險，結論是寧願丟空，也不會減租，所以舖價是不會「跌」的謬誤，有興趣的朋友可參考舊文，一年後的今天舖租跌至四腳朝天，希望Yahoo的讀者也會滿意。
住宅樓市的情況，與去年的舖市很類似，自己從來不相信業主實力這回事，當供應上升，居民收入下跌，失業率上升，樓市的底子是虛怯的，關鍵是有無利淡因素，可在心理上帶來衝擊，現時筆者就看到 – 人民幣。
由於英磅和歐羅爆跌，人民幣最近連續下跌，已經逼近一月的低位，如果跌至7算，相信對資金心理打擊是重大打擊，到時無論供滿與否，當大家承認會跌時都會放棄，道理跟一年前相同。
鴻鵠經志 - 盧志威 舊文
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