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2016年8月30日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年8月30日

置業安居 - 曾淵滄 2016年8月30日


【置業安居】探討政府覓地建屋之道 (曾淵滄)

我們經常在新聞中得到一個信息,即香港特區政府在尋找土地興建房屋時遇上重重阻力,比方說,香港法院禁止特區政府在維港填海,比方說,當特區政府準備開發 東北古洞地區時,每一次的公開諮詢會都變成示威行動,諮詢會無法進行,反對開發古洞地區的人,他們理

直氣壯地要求政府先收回古洞旁邊的高爾球俱樂部以興建 房屋才談開發古洞。

發展新區政治壓力大
過去,高鐵工程經過一個稱為菜園村的地方,特區政府用了九牛二虎之力才成功搬移菜園村的居民,要開發一個全新的衛星鎮如古洞,如元朗洪水橋,如大嶼山欣澳、東湧……要遷拆的林木肯定更多。反對的力量也一定更大,面對重重的反對力量,特區政府從甚麼地方提供新的土地呢?為甚麼土地招標一個接一個的推出,似乎供應一點也沒有問題。

今天,我們不妨研究一下目前特區政府尋找土地的途徑,並預測未來不同地區土地供應的多寡。

新的發展區面對的政治壓力很強,很可能,本屆政府任滿之時,東北古洞、元朗洪水橋、大嶼山東湧的新發展區的土地仍未能推出市場。換言之,特區政府目前所能做的就是利用現有,政府能控制的土地、想辦法變出、增加新供應。

兩方法增加土地供應
首先,特區政府的方法是設法提高現有可以興建房屋的土地的高度、密度,舉個例子,舊啟德機場有很大片的土地可供發展,但是,多年前特區政府在規劃啟德土地的應用時,香港正處於房地產市場崩潰期,很自然的,當時的城市規劃師就建議降低啟德舊機場的人口密度,不希望提供太多房屋而影響了樓價。

因此,當時的設計,啟德是個低密度的住宅區,實際上,當時的規劃也引來一起反對的聲音。因為低密度的發展意味著啟德將出現一些超豪華的海景別墅,只供富豪享受。現在,啟德的規劃看來會出現巨大的改變,大大地提升樓房建設的密度,估計入住的人口也會大幅提高。啟德至今仍然有大片空地,同一片土地,只要提高地積比,整體可供居住的面積就會大量增加,啟德位於九龍市區,將來又有地鐵站,潛在的供應量會非常大。

另一些巨大的土地供應是,收回一些多年前預定做其他用途,但是沒有用到的土地,這些土地非常多,只是過去政府部門各自為政,沒人理,近年來,我們發現發展局已很積極地努力「回收」這類土地,準備用來興建住宅。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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