【置業安居】港人港地貴得有理（曾淵滄）
香港第一幅「港人港地」的物業啟德一號推出市場，許多人批評說開價一點也不便宜。這些批評是把啟德一號當成居屋式的福利房屋，開價必須遠低於市價，啟德一號的發展商中國海外發展（00688）亦回應指：「政府從來沒有說『港人港地』必須低價出售。」看來，「港人港
地」成了香港市民一個不愉快的理解。
「港人港地」是2013年特首梁振英上台後不久推出的新政策，當時梁振英正使出一切可行的方法打壓樓價。2013年中至2014年初，香港樓價也的確曾經下跌，不過，跌幅不大，下跌時間也不長，情況與去年9月開始下跌至今年3月止跌回升類似，「港人港地」就是在那個背景之下產生。
政策概念源自星洲
「港人港地」的概念可能來自新加坡，新加坡早在數十年前已經推出「坡人坡地」，至今仍在運作。很多年前，新加坡政府擔心土地稀少，有地的洋房如果全部落入外國人手中，外國人就掌控了新加坡大片的土地。於是該國政府突然宣布，新加坡的洋房只能賣給新加坡公民，而洋房的定義是樓高不超過4層樓的低密度住宅，從那一天開始，新加坡洋房的呎價就遠低於高層公寓。畢竟，只能賣給新加坡公民的確限制了買家市場，更何況，今日新加坡的550萬人口中，公民只佔330萬，島上有足足220萬外國公民居住，有四成的人口不能購買這一類住宅，自然打擊售價。
近幾年，新加坡政府也開始嘗試放寬限制，第一批放寬限制、允許非公民購買的洋房位於聖淘沙。今日，聖淘沙那一批洋房呎價非常高，遠高於其他地區的洋房，可見，「坡人坡地」的限制的確能影響樓價。
供應極少影響成效
回來談啟德一號，「港人港地」的試驗似乎不成功，現在特區政府已經不再推出「港人港地」的地段供地產商投標，原因之一可能是特區政府發現，買家印花稅（BSD）已能有效遏抑非永久居民來港買樓。而買家印花稅對香港特區政府而言是收入增加，但「港人港地」則是收入減少，因為地產商在投標時會壓低價格。
新加坡的「坡人坡地」供給很多，因此價格受壓，香港的「港人港地」就只有啟德一號，供應很少，因此樓價與非「港人港地」樓盤不會有太大分別。而且，居住在香港的人口中，永久居民所佔的比例也遠比新加坡公民在新加坡所佔的比例高。
當然，說「港人港地」的樓價與非「港人港地」的樓價完全一樣，也是不對的，畢竟有一定的限制也會影響樓價的。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
置業安居 - 曾淵滄 舊文
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