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2016年10月13日 星期四

利財筆記 - 林本利 2016年10月13日

利財筆記 - 林本利 2016年10月13日


【利財筆記】林Sir用Excel 教你買樓計掂數(林本利)

數口精明的林Sir向來善用Excel,為投資項目計計數。他早前教同學活用Excel,計算買樓及投資股票債券的回報,本欄將分兩期刊出,今期先談買樓點計數!他在今年上半年多次苦口婆心勸首置客積極鋤價,把握機會;今年5月又製作了「

買樓計數機」,吸引過百名學生索取。「買樓計數機」詳列供款利息、還本;租住同類單位的租值等,加上預期通脹,計算出每年回報率,愈高愈抵買。近期樓市再度火熱,林Sir已告誡學生等一年半載,待樓價回落至較低水平才考慮入市,但「買樓計數機」仍值得參考,及早計掂數,機會來臨便可迅速抓住。

林Sir今年4 月及5 月樓市低迷時,眼見房協啟德項目「煥然壹居」滯銷,慨嘆中簽者白白浪費揀樓機會。遂以售價600萬元的兩房戶為例,在Excel的「買樓計數機」模擬供款情況。「買樓計數機」假設了租住同類單位10年,將支出多少租金,而買樓自住10年才賣出的話,與10年所花租金比較,每年內部回報率(Internal Rate of Return,IRR)有多少。林Sir假設單位售價為600萬元(C1欄位位),首期四成(D2欄位)即240萬元(C2欄位)。在現時按揭息口2.25厘(H按更低)、供款25年計,樓價每1萬元需要供款43.61元(H4欄位),即每月供款15700元(C7欄位)。林Sir相信租住同類兩房單位,租金也差不多,假設同為15700元(C8欄位)。

例一 零通脹回報率3.7%
他首先假設預期未來10年是零通脹,樓價、租金完全不上升。若一直不買樓,租樓至2026年,每年租金18.84萬元,10年已是188萬元。(C2至C21欄位)

假若買樓,每年供款為188,394元,10年共支付了188.3萬元(B22欄位)。但原來當中有118.9萬元還了本金(E22欄位),「供樓每年可儲10多萬元,而且利息開支可以慳稅,以最高稅率17%計,一年也有1萬多元。」

以2017年為例,雖然供款支出為188,395元(B12欄位),但供樓利息開支扣稅可達13,770元(G12欄位),再與租樓需付出188,400元(C12欄位)比較,這一年已賺了13,775元(H12欄位)。

繼續假設2016至2026年是零通脹,若10年後賣樓,樓價仍是600萬元,扣除尚欠的按揭約240萬元(F21欄位),可套現359.9萬元(H21欄位)。林Sir以IRR計算,每年回報率為3.7%(H22欄位)。換言之,即使未來10年樓價不升,選擇買樓而非租樓、10年後賣樓,每年計賺3.7%。

例二 通脹下回報率9%
若預期每年通脹率2%,即業主每年加租2%,林Sir在Excel上更改E8欄位為「2%」。結果顯示,租金開支將逐年上升,但供樓金額不變之餘,更受惠樓價升值,600萬元單位每年升價2%的話,2026年已升值至731萬元,這時賣樓,每年IRR達7.4%。若預期通脹率每年3%,樓價也每年升3%,單位在2026年更值806萬元,此時賣出,每年IRR達9.1%!

當然,以上例子並沒考慮息口走勢,但林Sir相信美國未來數年即使要加息也相對溫和,「加息也不可能一下子加到3.25厘,每次加0.25厘計,要加4次!而即使息口升至3.25厘,大家也可以延長按揭至30年,樓價每1萬元的供款可維持在43元。若低息環境持續,回本速度快,供樓10年後,即使樓價下跌一兩成也不會輸!」

近期樓市回復熾熱,林Sir早前已停止呼籲入市,告誡學生等待一年半載,樓價回落至較低水平才考慮置業。

【實戰篇】買樓有數得計
【Step 1】讀者可掃瞄QR Code下載林Sir的「買樓計數機」Excel檔案。或於https://goo.gl/NQ0A3N下載。

【Step 2】在Excel內各欄位以下,輸入物業購入價、首期成數、每年加租金額等資料。「買樓計數機」預設內容參照了上文「煥然壹居」的例子,即樓價600萬元、首期成數為40%,讀者可自行更改以下欄位的數值。

【Step 3】讀者按自己情況輸入以上資料後,Excel表會自動計算每年供款額、利息、還本、每年租值、預期通脤率、每年的內部回報率。若該回報率愈高,愈值得買樓。

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

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