【利財筆記】無殼蝸牛 做功課三貼士（林本利）
樓市再度火熱，中原城市樓價指數（CCL）近期升穿140點，與去年高位147點的差距收窄至不足4%。林Sir早前明言，今年上半年是上車及換樓好時機，現在入市窗口已關閉，用家或需等一年半載，等樓價重回較低水平才值得上車。話雖如此，各位無殼蝸牛
也不能鬆懈，宜做定功課，當入市機會來臨便可快速作決定。今堂林Sir分享個人20多年的買樓經驗，帶出入市注意事項。（買樓經驗談，二之一）
今年第二季CCL曾在127、128點橫行，林Sir當時多次提醒是入市時機，既撰文鼓勵「煥然壹居」中籤者認購，又提供「買樓計數機」讓學生預算買樓後10年間的現金流。
「當時是首置和換樓的最佳時間，供樓負擔（400平方呎單位）由去年最高的51%，跌至今年3月的44%，5月更跌至43%，用HIBOR供樓更低至42%。」該供樓負擔數字來自中原地產網站，根據中原地產促成的交易、政府統計處的家庭住戶入息計算，林Sir提醒有關數字實際上會滯後，因統計處數據每季才更新一次住戶入息。
「現在入市仍未算摸頂，平均樓價仍低於去年4%，加上3%通脹，大家的購買力實際也多了7%。但現在撲入樓市要想想，沒急切性上車的話可以等一等。」林Sir經常提醒大家留意通脹上升，置業者人工亦上升，購買力會增加。看待CCL亦然，近期樓市熾熱，很多人不禁問CCL會否突破去年147點高位？
林Sir不判斷CCL這些會否升破147點，但加上3%通脹，CCL要升至約151、152點才算突破上次高位。他估計經過今輪升勢，樓價明年中或回落至合理水平，同時他維持樓市預測——調整3年至2018年、調整幅度由高位下調20%，供樓負擔比率跌至40%附近。因此有意上車的學生，下一個入市窗口或等一年半載。
今堂他分享自己多年來的買樓經歷，總結了一些樓市心得，值得上車一族學習。
一、努力儲蓄等上車
林Sir跟太太大學畢業後9年、1993年才買入海怡半島單位自住。他和太太兩人都是八十年代大學畢業，當年可謂天之驕子，也有收入不錯的教席。他們經歷了9年辛勤工作，儲足資金才置業。
二、首置時機極重要
林Sir的上車過程可謂「贏在起跑線」，1993年海怡半島開售樓花，他目標原為700多平方呎（建築面積）單位，心想兩口子再生多一個，住700平方呎已足夠。但輪到他揀樓時，700平方呎單位已售罄，售樓現場迫買家很快要下決定，否則便放棄了買樓機會。結果，林Sir無奈地認購了一個900多平方呎單位，售價330萬元，付一成首期即33萬元，未來一年再分兩期多付兩成。
數月後他路經灣仔，碰見一位大學同學，經營地產舖。林Sir告訴他自己單位買大了，同學便教他轉售手上的樓花換較細單位，當時樓市已上升不少，林Sir這番放售竟賺了80萬元，3個月後他再在海怡買回700平方呎的即住單位，樓價300餘萬，先付三成首期約100萬元，扣除之前賣樓賺80萬元，變相只付了20萬元首期便上車。
他說，第一層樓很重要，在合理價錢上車，決定了日後是賺是蝕。只要大家不是在樓市最熾熱的時候摸頂買入，持有十年八年、樓價上升，置業者一般也能夠賺錢。
三、保持樂觀無懼跌市
林Sir在大學任教，在1994年升職，可領取租金津貼，在1994年至1998年租樓住。到1998年亞洲金融風暴，香港樓價大跌，政府將租金津貼改為買樓津貼，鼓勵大學教職員入市。林Sir同年6月在海怡半島買入1,100平方呎單位，「見售價由最高的940萬元，跌至500萬元便買。」不過2003年沙氏肆虐，這個物業只值不足300萬，2004年後樓價大幅回升，現在類似單位已超過1,300萬元。
林Sir說，置業後不應太介懷樓價高高低低，該單位的買入價，已比高峰低四成多，不是摸頂買入，不用愁雲慘霧，「樓價下跌也繼續開開心心生活！」
林Sir的樓市心得豈止3點，他的住宅換樓經驗、轉投商業物業的注意事項，下期再談。
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
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