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2016年10月27日 星期四

利財筆記 - 林本利 2016年10月27日

利財筆記 - 林本利 2016年10月27日


【利財筆記】無殼蝸牛 做功課三貼士(林本利)

樓市再度火熱,中原城市樓價指數(CCL)近期升穿140點,與去年高位147點的差距收窄至不足4%。林Sir早前明言,今年上半年是上車及換樓好時機,現在入市窗口已關閉,用家或需等一年半載,等樓價重回較低水平才值得上車。話雖如此,各位無殼蝸牛

也不能鬆懈,宜做定功課,當入市機會來臨便可快速作決定。今堂林Sir分享個人20多年的買樓經驗,帶出入市注意事項。(買樓經驗談,二之一)

今年第二季CCL曾在127、128點橫行,林Sir當時多次提醒是入市時機,既撰文鼓勵「煥然壹居」中籤者認購,又提供「買樓計數機」讓學生預算買樓後10年間的現金流。

「當時是首置和換樓的最佳時間,供樓負擔(400平方呎單位)由去年最高的51%,跌至今年3月的44%,5月更跌至43%,用HIBOR供樓更低至42%。」該供樓負擔數字來自中原地產網站,根據中原地產促成的交易、政府統計處的家庭住戶入息計算,林Sir提醒有關數字實際上會滯後,因統計處數據每季才更新一次住戶入息。

「現在入市仍未算摸頂,平均樓價仍低於去年4%,加上3%通脹,大家的購買力實際也多了7%。但現在撲入樓市要想想,沒急切性上車的話可以等一等。」林Sir經常提醒大家留意通脹上升,置業者人工亦上升,購買力會增加。看待CCL亦然,近期樓市熾熱,很多人不禁問CCL會否突破去年147點高位?

林Sir不判斷CCL這些會否升破147點,但加上3%通脹,CCL要升至約151、152點才算突破上次高位。他估計經過今輪升勢,樓價明年中或回落至合理水平,同時他維持樓市預測——調整3年至2018年、調整幅度由高位下調20%,供樓負擔比率跌至40%附近。因此有意上車的學生,下一個入市窗口或等一年半載。

今堂他分享自己多年來的買樓經歷,總結了一些樓市心得,值得上車一族學習。

一、努力儲蓄等上車

林Sir跟太太大學畢業後9年、1993年才買入海怡半島單位自住。他和太太兩人都是八十年代大學畢業,當年可謂天之驕子,也有收入不錯的教席。他們經歷了9年辛勤工作,儲足資金才置業。

二、首置時機極重要
林Sir的上車過程可謂「贏在起跑線」,1993年海怡半島開售樓花,他目標原為700多平方呎(建築面積)單位,心想兩口子再生多一個,住700平方呎已足夠。但輪到他揀樓時,700平方呎單位已售罄,售樓現場迫買家很快要下決定,否則便放棄了買樓機會。結果,林Sir無奈地認購了一個900多平方呎單位,售價330萬元,付一成首期即33萬元,未來一年再分兩期多付兩成。

數月後他路經灣仔,碰見一位大學同學,經營地產舖。林Sir告訴他自己單位買大了,同學便教他轉售手上的樓花換較細單位,當時樓市已上升不少,林Sir這番放售竟賺了80萬元,3個月後他再在海怡買回700平方呎的即住單位,樓價300餘萬,先付三成首期約100萬元,扣除之前賣樓賺80萬元,變相只付了20萬元首期便上車。

他說,第一層樓很重要,在合理價錢上車,決定了日後是賺是蝕。只要大家不是在樓市最熾熱的時候摸頂買入,持有十年八年、樓價上升,置業者一般也能夠賺錢。

三、保持樂觀無懼跌市
林Sir在大學任教,在1994年升職,可領取租金津貼,在1994年至1998年租樓住。到1998年亞洲金融風暴,香港樓價大跌,政府將租金津貼改為買樓津貼,鼓勵大學教職員入市。林Sir同年6月在海怡半島買入1,100平方呎單位,「見售價由最高的940萬元,跌至500萬元便買。」不過2003年沙氏肆虐,這個物業只值不足300萬,2004年後樓價大幅回升,現在類似單位已超過1,300萬元。

林Sir說,置業後不應太介懷樓價高高低低,該單位的買入價,已比高峰低四成多,不是摸頂買入,不用愁雲慘霧,「樓價下跌也繼續開開心心生活!」

林Sir的樓市心得豈止3點,他的住宅換樓經驗、轉投商業物業的注意事項,下期再談。

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

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