網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2016年10月27日 星期四

理財多面睇 - 李兆波 2016年10月27日

理財多面睇 - 李兆波 2016年10月27日


【地產專題】分拆業務上市 豪宅盤省招牌 盈信轉型發展商 由低做起

每年手執數以億計政府、公營機構建築合約的盈信控股(00015)從2000年上市至今,最近推出首個住宅發售,又籌備分拆旗下安保控股,即建築及物業保養的核心業務於主板掛牌,發展策略有條不紊。該集團副主席兼行政總裁遊國輝指

,低息環境及人幣貶值持續,看好中、長綫樓市,冀藉薄扶林Pokfulam Peak、山頂盧吉道28號等豪宅盤打響口碑,協助公司向發展商轉型,他分享作為「新丁」第一課是控制建築成本,亦強調分拆上市並非想「賣殼」,而是為雙綫發展打算。

盈信本業為建築商,擁有多個政府部門及機構的樓宇工程資格及牌照,承接大量公務項目,與長實地產(01113)、港鐵(00066)、香港興業(00480)等財團亦有合作。截至今年3月底,其重大手頭合約總值及未完成合約價值,分別達69.12億元及39.6億元,包括長實亞皆老街新盤君柏、東湧第39區公共房屋發展計劃,香港國際學校協會淺水灣校舍、天水圍醫院工程第一期等。另外4月迄今也取得新合約,將負責荔枝角道東京街第一、二期公共房屋計劃,興建3,800個單位及約2.34公頃社區設施。

據悉政府公務工程項目利潤,較一般私人發展商住宅更高;事實上,盈信的毛利表現不俗,過去年度截至今年3月底,建築工程毛利率便高達12.4%,涉及收入23.74億元,較前年增22.8%。雖然工程業務為盈信帶來穩定收入,該公司亦愈來愈重視物業投資,由數處可見:一、去年變賣土木工程業務的子公司怡益控股(01372),套現4.85億元;二、上年度物業租金收入達3,700萬元,按年急升105.4%;三、今年4月份斥7.79億元向領展(00823)購入兩個居屋商場。

月內標售薄扶林豪宅
盈信今年另一舉動,就是初嚐發展商滋味。旗下於港島薄扶林道92號的豪宅盤Pokfulam Peak,鄰近港大宿舍,提供5座獨立門牌的低密度洋房,每戶實用面積約3,800至4,700平方呎,已獲批入夥紙屆滿現樓,短期內將以招標形式出售,屬盈信上市16年來首度賣樓。近期開放92B屋參觀,四套房間隔,屋內設升建機接通三層,連天台海景泳池、暖氣及電閘保安系統,廚浴設備採用歐洲品牌,裝修費2,000萬元,管理費每月亦需約2.5萬元,屬頂級豪宅級數。

談及定價策略,遊國輝表示會惜售。「招標意向價未定,要睇市場反應,但同區供應畢竟不多,西半山早前有分層新盤應市,但獨立屋計已接近10年無新項目,供應非常短缺。」的確,細單位於樓市大行其道,獨立屋一手供應少且成交飄忽,近期西貢洋房盤尚林開售平均呎價3萬元,惟迄今未聞成交;太古地產(01972)去年底推大嶼山WHITESANDS呎價2.58萬元,成交紀錄冊顯示全盤28幢,迄今僅沽出2夥,有見銷情一般,太地遂將部分洋房轉賣為租。

不過港島半山地段叫座力高,他對項目銷售抱信心。「盈信是建築工程起家,重視貨真價實,第一次建立發展商品牌,更加想圖則、用料及手工實淨點,否則別人便不知我們識起樓。今次建築成本比對手貴20%至30%,因項目出發點是買家合用,不想客人一入夥後就拆過曬再重新裝修,尤其推售現樓,客人到現場見到乜就乜,所以既有期待又有壓力,希望客人感覺耳目一新,讓實用性和質素成為公司品牌基礎。」

最新樓價已追貼去年9月高位不足半成,遊國輝同意市況已擺脫谷底,遂推出新盤。即使12月美聯儲局加息成真,他估計對明年樓市影響亦輕微,因為整體加息步伐緩慢,市場有充裕時間和心理準備消化,而本港金融體制對負擔能力設限,買家入市前要經過嚴格審批,可借首期基本六、七成,萬一樓價波幅上落一、兩成,也影響不到買家正常供樓;另外脫歐後量寬及人民幣疲軟持續,都有利港樓成為環球資金避風處。

轉型因看好本港房地產
遊國輝說由公私營工程建築,一躍晉身發展商之列,理由是房地產業務較穩定。「最早在2006年,已透過買地和收購舊樓興建住宅,但僅用作收租,現在我們要開拓物業發展和投資的新業務,穩不穩陣固然視乎樓市升跌,但長遠來計,地產項目始終是香港最穩陣的投資之一,而且公司老本行建築,是最接近發展商的產業,能夠發揮累計多年的經驗及協同效益。反正建築商演變為地產商不乏先例,我們不會是最後一間。」

盈信於9月底,建議分拆旗下安保控股在主板獨立上市,公司轉型部署如火如荼地進行。遊國輝指出,安保上市後主力建築工程,盈信則繼續加強地產投資業務,分拆上市是為了把業務更清晰地劃分,釋放現時未充分反映的企業價值,並讓管理層專注其各自範疇。翻查資料,安保從事樓宇建築及加建(RMAA)工程,客戶有建築署及教育局等部門,截至3月底全年收入25億元,按年升18%;期內溢利2.01億元,按年漲1.9倍。

回顧2013年,盈信亦曾經把土木工程業務的怡益控股分拆上市,在去年5月以4.85億元賣盤,及至去年12年,再把上市剛滿一年的合營子公司雅駿(01462,現為金誠控股)出售,換取溢利約1.65億元,遊國輝解釋分拆安保和以往不同。「今次我們不會賣盤,前次是機緣巧合下買家興趣濃厚,故將整項業務出售,並非啤殼圖利。安保是現時業務核心,掛牌後公司會繼續持股為主要股東,長遠與盈信雙綫發展。」

建築成本漸趨平穩
轉型發展商需面對的困難,無可避免就是建築費。「建築成本近年比較穩定,因為全球產能過盛、油價跌,包括鋼鐵在內多數原材料來貨都平了,但有例外譬如從淡水提取的河沙,沙礫直徑僅0.25至1毫米,因市場經常短缺,要改用成本較貴的石粉替代,即是在礦場把石材反覆打碎成細粒使用,我們在內地有設廠生產,運輸距離短所以成本不太高。但再引伸出去,加工石材例如石屎、沙漿等,價格也會有上升壓力。」

相對地,本港多個鐵路工程近期完成,陸續釋放人力資源。「工人數目已穩定許多,不像早幾年搶人搶得咁厲害,高價挖人的成本減低,部分原因也是澳門工程減少或相繼落成,不再吸引本地勞力過去開工。」他預計未來一兩年建築費走勢橫行,再跌的機會較低,而項目發展利潤鎖定約兩成左右。「毛利率大概是一成至兩成,但由投地中標一剎那到最後落成,發展期3、4年以上,故風險仍然不小,因利率成本會升,賣樓金額是否達標亦要市況配合。」

盈信明年仍有樓賣。旗下何文田巴芬道9號住宅屬單幢盤,樓面共1.58萬方呎,料提供分層大單位,工程已經拆棚,傾向明年以現樓形式發售。另外集團持有最貴重項目,為山頂盧吉道28號大宅,前身為三級歷史建築,已計劃重建9,300平方呎的獨立屋,預計2019年落成,估計市值接近10億元。「盧吉道大屋正在拆樓,雖然是殖民地古跡,但重建後結構更安全,施工期需3年有一定難度,因附近遊客多要注重安全,初步建築圖則以簡潔為主,大廈立面無太多裝飾和花紋。」

長遠發展上,盈信剛申請灣仔活道項目強拍,鄰近職業訓練局大樓,現為兩幢8層高唐樓,物業估值2.92億元,盈信持有84.39%,地皮屬甲類住宅規劃,料統一業權後可重建3.72萬平方呎住宅,亦容許轉作商住發展,最低三層用作商舖,則地積比率增至15倍,可建樓面達6.98萬平方呎。樓市盛行細單位,新盤單位200平方呎以下亦有承接,遊國輝指不會專攻該市場:「盈信不是大發展商,他們講求策略性,細單位可能令公司全年利潤多10%至20%,我們就自負盈虧,不會刻意做細單位,希望做出來住戶喜歡,有時未必要賺最多的錢。」

撰文︰符廣全
理財多面睇 - 李兆波 舊文