網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2016年11月17日 星期四

利財筆記 - 林本利 2016年11月17日

利財筆記 - 林本利 2016年11月17日


【利財筆記】樓市加辣 細價樓最傷(林本利)



香港政府上周突然宣布為樓市加辣,劃一提高買賣住宅物業印花稅至15%,僅首置人士倖免。林Sir就新稅率教大家以投資者角度計計數,對200萬至2,200萬元樓價影響,發現加辣對細價樓影響最大,或跌超過一成,對大價樓影響則最少,跌幅約半成。



原樓價指數(CCL)近期直迫去年147點的高位,林Sir早估計港府今年底或會出招打壓,但估不到會提早出招。辣招一出,各路樓市分析意見紛陳,林Sir留意到有專家說15%稅率對貴價樓影響最大,他直言不少傳媒與專家的分析是錯。

林Sir以數據分析(見表),今次加辣對細價樓影響最大,大價樓影響最小。如影響樓價的其他因素不變,單計新印花稅的影響,若投資者買一個400萬元的單位,原先的雙倍印花稅為4.5%即18萬元,因此投資者總共要斥資418萬元。

即使樓市加辣,精明的樓市投資者不會願意因此多花資金,若他依然動用418萬元買這個單位,那麼樓價便應跌至363.5萬元,投資者才願意買入。因為363.5萬元樓價,加上15%稅項即54.5萬元,便是418萬元,即是投資者原來要付的金額。由400萬元跌至363.5萬元,樓價跌幅為9.1%。

林Sir計算了各類價位單位,樓價要跌至哪個水平投資者才願意買入。原來300萬元物業,要跌10.4%至268.7萬元,投資者才願意承接。但2,200萬元的高價物業,只要跌5.7%至2,075.7萬元,投資者仍可用原來的入市金額購入。

料跌足3年 累跌兩成
由此可見,大價物業在加辣後跌幅最小,細價樓估計跌得最多。當然,林Sir強調這個表沒有理會其他影響價格的因素,個別單位視物業情況,跌幅會多於或少於這個水平。

加辣後樓價會跌多少?林Sir維持一貫的答法:「不知道!我仍然認為樓市會跌3年,即2016至2018年樓價向下,累積跌兩成,估計跌至一個合理的供樓負擔比率,即是接近40%左右。」參考中原地產公布的供樓負擔數據,估計現時400平方呎單位為49%、600平方呎單位為53%,林Sir認為現水平並不合理,應跌至20多年的平均水平才合理,即400平方呎單位約42%、600平方呎單位約49%。

受制於統計處每季才公布家庭入息數字,中原地產統計的供樓負擔水平屬滯後數字,因此大家可以從中原樓價指數、通脹水平、利率水平,預視供樓負擔比率未來將升或跌多少。

林Sir估計等到明年中才是上車客的入市窗口,「若息率只微升,相信CCL再跌至今年低位127點的機會較低,跌至130多點大家也會湧入去吧!」加辣對一二手樓、非住宅市場、地產股和收租股有何影響,下期續談。

 
作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

利財筆記 - 林本利 舊文