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2017年3月7日 星期二

金手指 - 孫柏文 2017年3月7日

金手指 - 孫柏文 2017年3月7日


金手指:最優惠利率與樓價


■香港樓價幾時跌?相信問一百個人有一百個答案。



一個禮拜內美國國債買賣嘅價格,反映三月加息機會,由兩成飆到九成幾。原因?聯儲局官員連日連環放風,投行分析員全線投降話:「收到啦!」(分咩析員,咪又係利世民最鍾意嗰句「收風後消息當分析」。)

點都好,孫柏文相信因三

月加息機會變得咁快,大把資產價格未跟得切反映。好多嘢仲要跌,市場當然問今年係咪真係加息三次呢?我自己則想知香港樓市幾時會回。

究竟會加息幾多次或幾時再加,我諗睇一個數字就得,就係美國長短息差。傳統以來,長息同短息好近,甚至短息高過長息,經濟近乎必定衰退,所以聯儲局唔會敢人為將短息推高過長息。現時,兩年同十年美國國債息差喺特朗普當選後徘徊喺1.15至1.3厘之間,如三月加息,就睇呢個長短息差有冇跌穿1.15厘,如果跌穿,長債息率係咁跌,短息就唔會再加。

不過如果市場將長息跟短息咁推高,香港樓價又幾時跌呢?相信問一百個人有一百個答案,不過如果樓市係由低息推高,即係靠借錢嘅人去推,佢哋還款額一但頂唔順,就要沽樓。而因咁多還款壓力測試,有合理懷疑,條底線喺同最優惠利率掛勾嘅「封頂利率」度。

睇歷史數據,最後一次加最優惠利率喺2006年,而嗰浪係聯儲局由2004年中起1厘加到大約2.5厘時,最優惠利率先開始鬱,由2005年初18個月內由5厘升到8厘。而睇中原指數,嗰時樓價完全冇升冇跌,可能因樓價平,點都好,我就贒實最優惠利率,應該係最佳指標。

孫柏文
獨立股評人
http://www.fb.com/shuen
本欄逢周二刊出

孫柏文
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