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2017年3月7日 星期二

施永青 am730C觀點 2017年3月7日

施永青 am730C觀點 2017年3月7日


政府應率先收少一點地價


政府應率先收少一點地價
新一份的財政預算顯示,政府預期新的一年裡可以有1,010億元的賣地收入。這表示,政府並不打算在新的一年裡大幅減少未來的土地方面的收入。然而,與此同時,政府卻千方百計地遏抑樓市,想把樓價壓低一些,令年輕人也可以有機會置業。政府自己不肯收

少一點地價,卻期望社會上的樓價會跌下來,這是不是有點自相矛盾。

梁振英說:香港的樓價之所以這樣貴,是貴在地價,不是貴在建築費。這沒有說錯。因此,要樓價跌,先得讓地價跌。如果政府在源頭已不肯收少一點地價,卻希望地產商在賣樓時收少一點樓價,實在有點本末倒置。

要解決香港的住屋問題,責任首先是政府,而不是發展商與小業主。但現在政府推行的辣招,卻只針對產業鏈的末端,想逼使小業主與發展商為此作出多一點的犧牲。政府自己不肯在賣地時作犧牲,卻要小業主及發展商在賣樓時作犧牲,實在有點推卸責任!因此,政府如果真的想樓價回落的話,應該率先願意收少一點地價。

有人或者會說,政府收少一點地價沒有用,這只會益了發展商,最後只是政府收少了地價,發展商卻因而賺多了錢,但樓價卻沒有跌下來,普通香港人一樣買不起樓。

我從事地產行業已超過40年,這一點我怎會不明白?但我十分清楚,要地價或樓價賣不到好價錢並不難,要賣得高才會有難度。政府只要在批地的時候,在賣地條款上作點限制,地價與樓價都會應聲下跌,地產商不會因此而賺多了錢。

政府批作農業發展的土地,除非可以特許種鴉片,否則價錢一定低過可以作住宅用途的土地。而同樣是住宅用地,如果地積比率可建8倍,一定貴過地積比率只有0.6倍的低密度住宅用地。如果規定土地上只能建公屋,建出來的房屋只能按房委會的標準,以低廉的租金,租予合資格人士,地產商一定不會投。

同樣理由,政府只要在批地的時候,規定將來在土地上建出來的房屋,「只能售予本地的首次置業者」;並且「只能自住,不能出租」;兼且在轉售的時候,也「得售予合資格的本地首次置業者」;那地產商在投地的時候一定不會出高價。因為,在這類土地上興建出來的樓宇,其樓價一定會受制於買家的購買力。地產商要價過高,首次置業者會負擔不起;所以不得不按首置人士的購買力來定價,首置人士不用擔心會買不起。

此外,政府還可以對這類首置房屋訂下面積限制,譬如最大不可超過五百呎,那富二代就不會來分薄資源。他們自己不願意住這類細單位,又不可以拿來收租圖利,難道只買來交差餉與交管理費?

我建議,政府每年在批地時,起碼撥出一半的土地供應,給本地首置人士。這樣,首置人士才可以確定,將來會有專為他們而設的供應,而且還會按他們的負擔能力而定價。有了一個不會被投資因素扭曲的專門市場,香港的年輕人才有希望可以透過自己的努力,在香港成家置業,不再對社會充滿怨氣。其代價只是政府收少一點地價罷了(發展商在競投這類土地時,一定出價有限),政府又不是沒有財政盈餘,沒有理由這麼吝嗇。

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