工廈劏房緣起土地規劃不當
工廈劏房緣起土地規劃不當
葵湧美適工業大廈日前火警，奪走了三條人命，原因是有關單位早已被改建為劏房，部分工程不符合安全標準，且住客眾多，有意外時，要逃離現場並不容易。
這個風險其實早已發現，但政府卻遲遲未有具體行動，原因是公務員只懂循規蹈矩地工作，不敢跳
出框框去思考，所以拿不出切實可行的解決方法。
公務員當然知道劏房是違規的，既不符合土地用途，又不符合大廈公契，亦不符合防火條例，有關部門循例可要求業主立即修正復原，業主若是做不到的話，政府最終有權把單位的業權收回。
然而，這只是法理上如是，實際上並不可行。因為現時居住在劏房的人數不少(統計處說有195,500人)，總不能把他們全部趕出街。現時私人住宅的空置單位只有43,660個，即使全部願意出租，亦不敷應用。結果只會把租金與樓價大幅搶高，勢必天怒人怨。
此之所以，政府對劏房根本沒有條件採取零容忍的政策。政府現時能夠做的，只是發信給業主，限期業主作出修正。若然業主沒有按要求去做，政府根本沒有人手去強制執行。所以除了對那些有即時危險的單位，政府會有進一步行動外，一般情況，政府只會把單位「釘契」──在土地註冊處登記了政府的要求，原業主不把單位復原，業權不可轉讓。這對於那些只想收租，不一定要賣樓的業主而言，沒有多大的阻嚇作用。結果是政府還政府「釘契」，業主還業主收租，直到有意外發生，才引起社會關注。
其實，工廈之所以會出現劏房，緣起是政府在城市規劃上的失誤。香港的工業，自八十年代開始已大量北移，社會根本不再需要這麼多的工業大廈，規劃署理應重新檢討工業區的土地應如何更有效地利用。只可惜，當時的政府遲遲沒有果斷地作改變，導致香港的本地生產規模大幅減少後，香港仍保留著大量被規劃作工業生產的土地。
結果，有一個時期，工業樓宇大量空置(業主初期仍盡量守法，不敢拿來作其他用途)。租金與售價都大幅下跌，售價最低曾跌至150元一方呎，真是買石屎都不夠。業主為了避免坐以待斃，遂嘗試自行物色另類租客，先是把單位間細作寫字樓，繼而改作飯堂或產品陳列室，進而提供給文化人作工作室與樓上舖，最後發現回報最好是改做住宅劏房。
現實是新的住宅供應大部分在新界，而市區卻存在著很多未能恰當使用的工業用地，油塘、觀塘、牛頭角、九龍灣、新蒲崗、土瓜灣、紅磡、長沙灣、葵湧、荃灣、青衣、北角、鰂魚湧、筲箕灣及柴灣等都有。如果市民有得揀，當然想住市區，好過住在偏遠的新界。
我曾問過一些規劃署的官員，為甚麼不大幅修改這些工業區的土地用途，他們竟說，這些工業區的空置率現在不高，顯示使用效益不錯，所以不用改。但實際上，這些使用效益是建立在「偷雞」違規使用的基礎之上。如果規劃署在九十年代已開始大幅修訂這些區的規劃，讓業主可以有更好的出路，他們根本不用冒險違規建劏房。
施永青 am730C觀點 舊文
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