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2017年8月24日 星期四

施永青 am730C觀點 2017年8月24日

施永青 am730C觀點 2017年8月24日


工廈劏房緣起土地規劃不當


工廈劏房緣起土地規劃不當
葵湧美適工業大廈日前火警,奪走了三條人命,原因是有關單位早已被改建為劏房,部分工程不符合安全標準,且住客眾多,有意外時,要逃離現場並不容易。

這個風險其實早已發現,但政府卻遲遲未有具體行動,原因是公務員只懂循規蹈矩地工作,不敢跳

出框框去思考,所以拿不出切實可行的解決方法。

公務員當然知道劏房是違規的,既不符合土地用途,又不符合大廈公契,亦不符合防火條例,有關部門循例可要求業主立即修正復原,業主若是做不到的話,政府最終有權把單位的業權收回。

然而,這只是法理上如是,實際上並不可行。因為現時居住在劏房的人數不少(統計處說有195,500人),總不能把他們全部趕出街。現時私人住宅的空置單位只有43,660個,即使全部願意出租,亦不敷應用。結果只會把租金與樓價大幅搶高,勢必天怒人怨。

此之所以,政府對劏房根本沒有條件採取零容忍的政策。政府現時能夠做的,只是發信給業主,限期業主作出修正。若然業主沒有按要求去做,政府根本沒有人手去強制執行。所以除了對那些有即時危險的單位,政府會有進一步行動外,一般情況,政府只會把單位「釘契」──在土地註冊處登記了政府的要求,原業主不把單位復原,業權不可轉讓。這對於那些只想收租,不一定要賣樓的業主而言,沒有多大的阻嚇作用。結果是政府還政府「釘契」,業主還業主收租,直到有意外發生,才引起社會關注。

其實,工廈之所以會出現劏房,緣起是政府在城市規劃上的失誤。香港的工業,自八十年代開始已大量北移,社會根本不再需要這麼多的工業大廈,規劃署理應重新檢討工業區的土地應如何更有效地利用。只可惜,當時的政府遲遲沒有果斷地作改變,導致香港的本地生產規模大幅減少後,香港仍保留著大量被規劃作工業生產的土地。

結果,有一個時期,工業樓宇大量空置(業主初期仍盡量守法,不敢拿來作其他用途)。租金與售價都大幅下跌,售價最低曾跌至150元一方呎,真是買石屎都不夠。業主為了避免坐以待斃,遂嘗試自行物色另類租客,先是把單位間細作寫字樓,繼而改作飯堂或產品陳列室,進而提供給文化人作工作室與樓上舖,最後發現回報最好是改做住宅劏房。

現實是新的住宅供應大部分在新界,而市區卻存在著很多未能恰當使用的工業用地,油塘、觀塘、牛頭角、九龍灣、新蒲崗、土瓜灣、紅磡、長沙灣、葵湧、荃灣、青衣、北角、鰂魚湧、筲箕灣及柴灣等都有。如果市民有得揀,當然想住市區,好過住在偏遠的新界。

我曾問過一些規劃署的官員,為甚麼不大幅修改這些工業區的土地用途,他們竟說,這些工業區的空置率現在不高,顯示使用效益不錯,所以不用改。但實際上,這些使用效益是建立在「偷雞」違規使用的基礎之上。如果規劃署在九十年代已開始大幅修訂這些區的規劃,讓業主可以有更好的出路,他們根本不用冒險違規建劏房。

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