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2017年11月27日 星期一

政經密碼 - 周顯 2017年11月27日

政經密碼 - 周顯 2017年11月27日


買樓是為了保值而非為炒賣


買樓是為了保值而非為炒賣


研究樓市比研究股票容易。(資料圖片)
房屋政策一共分為兩大核心,一個是居住問題,我在本欄已經講過很多次,也拆穿了很多論者的荒謬理據,簡單點說,應以人均居住面積來作為計算標準,而非用單位數量。另一則是價格問題,坊間論者的謬論更多,但

我在本欄則很少述及。

在投資的世界,房地產佔有最重要的地位,這是很多人都會忽略的:所有的資產總值當中,以房地產的總價值為最大,比股票、貨幣、黃金等等的總價值,還要高得多。所以,房地產是最重要的資產。

另一個房地產的特色,就是它的保值能力:貨幣、股票的價值有可能化為烏有,但房地產的價值卻是永不消失。一戰之後,德國惡性通脹,馬克變得一文不值,後來發行的新馬克,也是用土地來作為儲備。

當然,黃金也有相同的優點,不過,黃金保存困難,而且沒有實用性,更加不可以出租來孳息,況且,放在家裏,也不安全,容易被人打劫。

此外,房地產投資不但可以槓桿,而且所需要的專業知識不高,相對來說,研究房地產,比研究股票容易得多。股票一不小心,便會輸清光,但房地產卻常常水漲船高,小學程度的投資者,也往往可藉著炒樓而發大財。

所以,我常常說,股票是投資品之父,房地產則是投資品之母,後者更加基本、更加重要。在投資學上,有所謂的「無風險利率」(risk-free interest rate),通常會用美國國債的短期利率來作定義。但實際上,貨幣有貶值風險,反而是房地產,輸光還有磚頭和地皮,比貨幣安全得多。

因此,有產階級買樓,不少從來沒有買過樓的無產階級論者,常常以為他們是炒樓,這完全是錯了。有錢人買樓,往往只是為了保存財富,中國的貪官買樓丟空來保值,因為他們相信,房子比人民幣更能保值,湯文亮博士對我說過:「我並非看好樓價,而是,我的公司每月收租幾千萬元,這些現金除了用來繼續買樓之外,還可以做甚麼呢?」

結論是,樓價上升的最大單一原因,並非為了居住,因為要居住,租樓就可以了,用不著買。但它是最能保值的單一投資品,除非人們找出更佳的投資品,否則,他們只能繼續買樓。

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