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2017年12月1日 星期五

第一桶金 - 方元 2017年12月1日

第一桶金 - 方元 2017年12月1日


捉大孖沙網購成勢想法 勿沾手高級商場REIT 2017-12-01收藏文章

  「我們以後的商場,大部分舖頭都一定會以做一間餐廳的規劃來設計,」一個大孖沙跟我說:「因為將來的零售業肯定給網購取代。」

 
  大孖沙是千億家族的二代,長期在國內工作,又全球到處去尋找機會,十分掌握互聯網經濟

,和他一席話,獲益良多,亦感受甚深。

 
  他的意思是大部分商場以往是靠零售衣服鞋襪家居用品為主,但今日網上購物發展迅速,這些東西基本上都是可透過網購解決。雖然現時佔的比例額不高,但趨勢已成。他們是以做地產起家,在內地一、二線城市發展大型商場,是複製香港當年的成功經驗。因此過去2、30年,在內地一、二線已建成了不少商場,亦營運得不錯;而在過去兩三年也作了在三、四線城市興建商場的的決定,故見到網購趨勢已成,他要求下屬在設計大型商場內每一商舖時,要考慮未來商場零售可能受網購拖累因素,於是在入圖則申請時,作雙重準備,把舖位既可作零售店舖出租,也可改變成食肆,這樣的話就像買了保險一樣。

 

  網上購物怎樣盛行也好,人始終要交際的,要社交的,吃飯是不可少,所以把零售店舖作雙重準備,改作食肆是他的想法。

 
  這是他在國內的看法,他的看法將可能影響投資房地產的投資者,尤其是以零售出租商場為主的地產發展商,影響最大。

 
  當然香港的情況或許有點不同。目前網購只佔香港零售市場的6%,和美國的12%比較仍然偏低,但隨著網購顛覆傳統零售力量的增強,零售店舖的市場佔有率將逐步下降,投資商場REIT不能不多加考慮。

 
  不過,領展(0823)則大大不同。最近她又分拆十幾個商場,套現200多億。領展做的應該可以叫做平民商場。街市買的都不是高級貨,$10一斤菜心、$25叉燒,這些生意怎麼能給網購搶走呢?這些商場都是年紀較大的居民居住,所以這裏商場競爭力雖然沒有,但生意肯定不會給網購取代。

 
  這些商場既有大型超市和街市、又有蚊型小店和診所、美甲店、理髮舖、補習社、學琴室.....林林種種的日常生活社交學習所需,是一個提供社區服務多於是一個商場。反而高級的商場,賣高檔衣服鞋襪的,若和網購比較,價錢又貴,選擇又少,又不准退貨,她們面對的壓力何其大。

 
  從本港某名店年報看,她在內地每賺8元,其中只有1元是在實體商店內賺回來,餘下的7元是在網上銷售。當然她們提供的網購,可是有專人送貨上門,而且提供改長削短、隨時退貨等服務。

 
  實體店面的零售業面對網購的挑戰,有點事不關己,但我們在考慮投資,尤其是房地產REIT中,有很多高級商場的,便要多加留意了。至於領展,雖然前景甚佳,既可繼續拆骨賣商場,又可投資海外,但管理層無良心,只看金錢,置屋邨居民生活於不顧;於道德而言,我一股不買。

 
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