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2018年7月3日 星期二

施永青 am730C觀點 2018年7月3日

施永青 am730C觀點 2018年7月3日


另一個民生市場 林鄭這一步走對了


另一個民生市場 林鄭這一步走對了
林鄭上台一周年前夕,終於在解決香港的住屋問題上走出了正確的一步。這就是得為香港本地人的住屋需要,另設一個不受投資因素與外來因素所影響的,與私人自由市場割裂,港人首次置業市場。

這個方向其實就是本欄多年來一直倡議的方

法,如果政府願意朝著這個方向加快步伐,相信很快可以令市民重建置業的信心,並在三至五年內看到具體成效。屆時,林鄭如果還想連任,自然水到渠成。

政府剛公布的房屋新政策,由三項目標與六項措施所組成,除了徵收空置稅這一項外,基本上都是在另設一個新的民生住屋市場。這包括:(I)這個新市場的定價不再與私人市場掛鈎,而是按銷售對象的購買力來釐訂,(II)把9幅原供私營房屋發展用地,改作興建公營房屋,涉及10,600個單位,增幅不少,(III)要市區重建局一起參與搭建這個新設的港人首次置業市場,把馬頭圍重建項目拿來作先導試驗。這個項目的單位不多,卻賦予了市建局一個新的使命,將來在市區重建時,應以服務港人住屋需要為大前提,而不是光為了達至收支平衡。運輸及房屋局會成立一個專責小組,去推行過渡性房屋計劃,為居住環境十分惡劣的基層市民解決燃眉之急。

這個方向基本上是走對了,不過,我擔心政府對有些概念仍未完全弄清楚,以致在推行的細節上未能完全首尾相應,互相配合。所以,我打算在今後的幾篇文章中,逐一提出我的看法。

我首先想談的,是為何非設獨立的民生市場不可。

房地產市場有兩個不可或缺的社會功能。一個是為市民提供合適的居所;另一個是為市民提供儲存財富的模式,及讓市民有機會分享社會的經濟增長。有人曾經想否定房地產市場的第二個功能——投資功能,但並不成功。它的客觀存在,令所有置業者都不得不考慮置業可能帶來的投資後果。不過,當投資面要與民生需要產生矛盾時,政府應毫不猶豫地優先處理好民生需要。

香港一開埠就定位要做一個自由港,現在更想做金融中心。那就不可能限制資金自由流動,亦不可能限制資金在香港作自由投資。在這種情況下,香港的房地產市場就無可避免會受到外來因素與投資因素所扭曲,以致私人樓價所反映的,主要是全球資金的流向與投資者的偏好,而不是本地市民的負擔能力,導至香港大部分市民都相繼失去在私人市場置業的能力。

然而,政府至今仍企圖透過空置稅去調較私人市場的價格。其實,大部分市民都已看到此路不通,因為即使樓價因而下調,仍會與多數市民的負擔能力脫節。以當今的樓價,即使跌掉一半,普通人一樣買不起。但若是樓價真的回落五成,首先出問題的將會是金融市場。因此,政府不應再花心思去調校私人市場的價格,反而應把更多的精力放在搭建新切割開來的民生市場上。只有把更多的資源投入這個市場,才能保障本地人可以獲益。

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