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2019年3月14日 星期四

利字當頭 - 利世民 2019年3月14日



利字當頭 - 利世民 2019年3月14日


利字當頭:價值投資看發展商 - 利世民


新鴻基地產副董事總經理黃植榮、主席郭炳聯及副董事總經理雷霆(左起)。 資料圖片 適中字型 較大字型



早前新地(016)和新世界(017)同日公佈業績,會計界KOL Bittermelon寫了篇分析,討論《香港財務報告準則第15號》之下,兩家發展商對股東的期望管理。

Bittermelon是會計界 KOL,所以解釋新準則的影響時,很精準到位。簡而言之,從前發展商簽訂買賣合約後,便可以將相關銷售確認為收入;在新準則下,要到物業業權成功轉到買方名下,才可確認相關銷售為收入,因此推遲了銷售收入入賬的時間。但從價值投資角度看,反正銷售早晚都會入賬;更重要是,由於物業發展平均需時五年,專業分析不應局限於一年半載的業績。從長遠角度來看,發展商未來幾年可預見的新盤銷售和落成,能否令業績持續維持增長,才是分析發展商價值的核心。

新地今年上半年度總物業銷售額雖然略為倒退,但物業銷售溢利增加 7.2%,135.58億元的銷售溢利金額,亦為歷史新高。不過,以上是以舊準則計算出來,所以新地這筆溢利,理應來自期內多個項目,而被Bittermelon點名的形薈和珀禦,單位面積其實由二百多呎到千二呎不等,所以很難單憑這一點,便推測得出甚麼類形的單位溢利較高。

價值投資,追求的是企業整體創造價值的能力以及資產的質素。過去幾年新地除了賣樓,龐大收租盈利所取得的經營溢利,也遠遠超過市場上其他發展商。事實上,新地連續兩年營業溢利創歷史新高,在龐大基數情況下,今年上半年度的營業溢利增幅仍有3.4%,殊不容易。新地過去數年亦大幅增加派息,2017-18年全年每股派息4.65元,較2014-15年的每股派息3.35元增加近四成,對「好息之徒」來講,亦有一定吸引力。

利世民
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本欄逢周二、四刊出



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