利字當頭 - 利世民 2019年3月14日
利字當頭：價值投資看發展商 - 利世民
新鴻基地產副董事總經理黃植榮、主席郭炳聯及副董事總經理雷霆（左起）。 資料圖片 適中字型 較大字型
早前新地（016）和新世界（017）同日公佈業績，會計界KOL Bittermelon寫了篇分析，討論《香港財務報告準則第15號》之下，兩家發展商對股東的期望管理。
Bittermelon是會計界 KOL，所以解釋新準則的影響時，很精準到位。簡而言之，從前發展商簽訂買賣合約後，便可以將相關銷售確認為收入；在新準則下，要到物業業權成功轉到買方名下，才可確認相關銷售為收入，因此推遲了銷售收入入賬的時間。但從價值投資角度看，反正銷售早晚都會入賬；更重要是，由於物業發展平均需時五年，專業分析不應局限於一年半載的業績。從長遠角度來看，發展商未來幾年可預見的新盤銷售和落成，能否令業績持續維持增長，才是分析發展商價值的核心。
新地今年上半年度總物業銷售額雖然略為倒退，但物業銷售溢利增加 7.2%，135.58億元的銷售溢利金額，亦為歷史新高。不過，以上是以舊準則計算出來，所以新地這筆溢利，理應來自期內多個項目，而被Bittermelon點名的形薈和珀禦，單位面積其實由二百多呎到千二呎不等，所以很難單憑這一點，便推測得出甚麼類形的單位溢利較高。
價值投資，追求的是企業整體創造價值的能力以及資產的質素。過去幾年新地除了賣樓，龐大收租盈利所取得的經營溢利，也遠遠超過市場上其他發展商。事實上，新地連續兩年營業溢利創歷史新高，在龐大基數情況下，今年上半年度的營業溢利增幅仍有3.4%，殊不容易。新地過去數年亦大幅增加派息，2017-18年全年每股派息4.65元，較2014-15年的每股派息3.35元增加近四成，對「好息之徒」來講，亦有一定吸引力。
利世民
http://fb.com/leesimon.hk
本欄逢周二、四刊出
利字當頭 - 利世民 舊文
來源 source: http://hk.finance.appledaily.com