《品中資－羅國森》內房用來住，但內房股是用來炒
《品中資》自從習近平主席上台之後，他除了對打擊貪腐不遺餘力之外，還致力打擊炒樓之
風。他的名句是；「房子是用來住，不是用來炒的！」
也因此，中央政府近年對內地房地產市場的調控，幾乎可以說是有增無減。一二線城市的商
品房除了限購之外，
還要限價、限貸和限售。
同樣地，三四線城市也是限購兼限貸。不過，隨著內地經濟下行壓力加大，內地三四線城市
的限購措施似乎已經稍稍放鬆。
我在本欄多次強調，內地要刺激內需，最有效和最直接的方法就是刺激房地產和汽車這兩個
市場，尤其是房地產市場。
無他，因為每個家庭最大的一筆「消費」（消費這兩個字要加上引號，因為有人認為房地產
是一項投資，也正因為房地產也可以是投資，所以才導致政府要打壓），就是置業。更甚的是，
它可以帶動很多行業的發展，例如家電、裝修、地產代理、日用百貨等等，甚至有人形容，愈多
人置業，愈能提高歸屬感和促進社區團結。
正正因為金額大，又涉及民生，也有投資效果，所以，自從改革開放之後，房地產市場就是
在經營跌跌碰碰，政策鬆鬆緊緊的情況下發展起來。
不過，習主席上台之後，內地房地產市場出現了明顯變化，那就是，過去集中一二線城市發
展的地產商（通常是龍頭發展商），優勢已不復再，因為這些地區率先限購兼限價，反而主力發
展三四線城市的地產商，卻可以透過「貨如輪轉」的策略發展起來。
＊內房大哥股價３年不變＊
我在本欄一向推介的內房一哥和二哥，即中國海外（００６８８）（下稱中海）和華潤置地
（０１１０９），近年的股價表現也不如理想。
３年多前，當中海收購中信股份（００２６７）（下稱中信）內地的所有住宅項目時，股價
大約２６元，今時今日，中海的股價仍是這個水平（昨日收報２５﹒８元）。如果大家長期持有
，只賺到這幾年的股息而已！
現實上，除了這兩位「阿哥」之外，其他內房股的股價表現，也只可以用「大上大落」來形
容。
我在很早以前已經這樣描述，《優質內房股跌完再跌》、《內房股是最可愛板塊》、《內房
股投資投機策略》、《優質內房股也只能炒波幅》以及《華潤置地比中國海外更好炒》等等（這
都是我在本欄品評的標題），正正就是反映內房股用來炒似乎更好呢！
我翻看這幾年的品評，原來已經有近３年沒有品評過內房股了。對上一篇是２０１６年１０
月的《限購令是內房股魔咒》。
過去我有跟進的十幾隻內房股，有些仍然保持強勢（我指的是經營，不是股價），但有些已
經不復當年勇。我趁今次機會，重新整理了１０隻較值得關注的內房股，主要以她們的規模和業
績作為篩選標準。
當中除了兩位「大哥」之外，還有碧桂園（０２００７）、萬科企業（０２２０２）、中國
恆大（０３３３３）（下稱恆大）、融創中國（０１９１８）（下稱融創）、龍湖集團
（００９６０）、雅居樂（０３３８３）、世茂房地產（００８１３）和富力地產
（０２７７７）（下稱富力）。
＊內房內銀永遠的「難兄難弟」＊
但今年以來，這１０隻內房的表現，只算是中規中矩。年初至今，恆生指數和國企指數微升
了４％左右，而這１０隻內房股的表現，只能用參差來形容，恆大和中海都逆市下跌，其中恆大
更跌兩成半，而中海則微跌２﹒３％。
表現最好的是融創和富力，前者上升三成七，後者則升兩成三，但主要由於她們去年的股價
過於疲弱所致。而其餘股份的升幅，都是一成至兩成左右，不算明顯跑贏大市。
我曾經形容，內房股和內銀股是「難兄難弟」，因為內房股都是靠內銀股貸款的，所以，她
們的命運永遠是「共同體」。從投資角度，內銀和內房都出現低單位數市盈率，但高單位數（甚
至雙位數）息率的怪現象，而這個現象是長期存在的。
我對內銀股（只集中四大內銀）的策略是收息，而對內房股的策略就是短線投機（即使是最
優質的內房，即兩位阿哥）。雖然我曾經認為，內房一哥的中海，也可以用投資角度視之，不過
，到這一刻為止，我也不堅持這個看法了！《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
品中資 - 羅國森 舊文
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