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2019年10月17日 星期四

還看金蕉 - 張笑衝 2019年10月17日

還看金蕉 - 張笑衝 2019年10月17日


張笑衝:放寬按揭利成交 美聯炒作空間大
【專訊】恒指昨升160點,收報26,664點,成交金額823億元。施政報告放寬樓宇按揭保險成數,消息刺激本地地產股急升,搶閘捐地的新世界(0017)大漲4%,龍頭新地(0016)亦升近3%。以直接效果來看,市場肯定會多了買家,樓市氣氛將會大

為改善;但最大贏家應該是物業代理,美聯(1200)就大升14%。

政府放寬按揭條件,以往400萬元以下物業能借九成按揭、400萬至600萬元可做八成按揭的門檻,將會放寬至800萬元以下物業,首置客可做九成按揭;1000萬以下物業,無論首置或換樓客也可做八成按揭。參考土地註冊署資料,500萬元或以上的物業買賣佔交易宗數高達80%,究竟當中多少是高於500萬元但低於600萬元,筆者未有資料,但大致可得出多數物業都無法承造按保這個結論。因此,置業人士都要具備40%至50%的首期,金額動輒300萬元起,對於換樓人士尚可沽出原有物業來套現,首置者則相當困難。

新政有利樓市 最直接買地產股
按保範圍擴闊至1000萬元單位,能申請按保的比率,估計將由原先的20%至30%,一下子急升至70%至80%,以往因首期不足無法上車的需求將得到充份釋放。另一方面,僅需80萬元首期就可買800萬元單位,以全港每7個人就有1個持有逾100萬元流動資產來看,相信投資需求或多或少也會增加。本港地產代理龍頭中原估計,以2019年首3季二手中小型私人住宅登記來看,全港新增8289宗成交符合申請首置九成按揭的最新要求,至於八成按揭貸款的樓價上限由800萬元放寬至1000萬元,今年首三季全港有3531宗成交符合最新樓價要求。

新政毫無疑問有利樓市,最直接就是買地產股。但發展商新盤本已提供高成數按揭計劃,政府新政的直接效果有限,但整體樓市氣氛向好當然也有幫助,昨日也見兩個新盤入票情況更為踴躍。筆者相信對二手樓市場的刺激作用應該會更大,一來過去的高首期要求導致二手市場冰封,而整體二手樓價也相對新盤較低,更多物業單價是低於1000萬元。

事實上,截至今年9月份的13,363宗按保申請,75%都是來自二手樓。對於地產代理而言,新盤繼續正常銷售,二手樓市則會更暢旺,收入和盈利應可水漲船高。

美聯成上市代理唯一選擇
中原沒有上市,美聯是市場的唯一選擇。集團今年上半年純利大減38%至9359萬元,主因是回贈支出大升,由6.3億元升至8.27億元所致。背後原因,相信是二手樓市交投淡靜,代理集中銷售新盤,客戶紛紛要求高回贈。若二手樓市因新政而交投暢旺,以美聯僅5倍市盈率,股價可以有很大炒作空間。

說回大市,市場出現不少利好,例如中國外交部確認與美國達成首階段貿易談判,會加快採購農產品;英國脫歐談判露曙光,困擾多年的不明朗因素將一掃而空。但奇怪的是港股上升乏力,昨日市況全靠港資股支撐,重磅藍籌表現多一般。格局上仍以反覆向上的機會較大,只是市場對美股大漲、眾多好消息下表現一般,應升不升令人有點戒心。

[張笑衝 還看金蕉]


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