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2019年10月5日 星期六

笑到最後 - 高明 2019年10月5日



笑到最後 - 高明 2019年10月5日


【笑到最後】今年樓市白做居多 - 高明


本地樓市已轉勢,預期至第四季尾,樓價會回落至今年年初水平。 資料圖片 適中字型 較大字型



6月初時,本欄指出「樓價最快8月始大跌」,當時中原城市領先指數為188.95點,隨後一直在高位徘徊,至8月中開始連跌4星期,最新報183.28點。

樓市已轉勢,再重複言論恐怕大家無癮,本欄再度預言,至第四季尾,樓價會回落至今年年初水平,以中原指數計,即約170點,說是樓災,又未至於,只是今年的升幅蒸發。

至於原因,可以逐一細數。過去本欄多番強調恒指下跌對樓市下跌有直接的影響,對,只有港股下跌會影響樓市資產價格,港股升未必直接影響。更直接的例子是領展(823),兩者相關度更接近,領展從今年高位已下跌15%,但仍然高於今年年初價,若樓市要跟足便要見162點。

計算只反映二手價,新盤即使仍然熱賣,但跟指數毫無關係。根據過往經驗,二手業主普遍不會大舉劈價,形成膠著狀態,比較合理預期,是第四季價格樓梯級下跌,而不是跳水直插。至於拖低二手樓價的主因,會是資助房屋預期。樓市已經多年由細價樓主導,依靠上車盤的價格去維持整體樓價,中型以上的單位升幅不及上車盤,論呎價計,部份劏房隨時比中高價樓貴。

社會運動發生後,本港高官權貴傾向以年輕人上車作斷症,以公屋/資助房屋作解決方法,本欄重申這是斷錯症。但估計施政報告會加推公屋及資助房屋,資助房屋雖然不會立即起好,但一生只有一次抽中機會,買了樓便失去抽獎資格,你寧願用市價買一間舊樓,還是用折扣價買新居屋?所以這些大抽獎會影響買樓的預期及動力,令上車盤購買力打折扣。

再進一步如何睇樓市?還是要引用德國股神的理論:資金+心理=升勢。心理肯定是處於劣勢,至於資金是否還充裕,過了今季應會更明朗。

高明
http://fb.com/bigricetea
本欄逢周一刊出



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