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2021年10月5日 星期二

非魚論市 - 子非魚 2021年10月5日

非魚論市 - 子非魚 2021年10月5日


非魚論市——升值靠眼光(三)
  不少人會「樓價睇升而買定先」,但鮮有人會「租金睇升而租定先」,新鐵路進駐地區的租金,需要在較多及較高收入人士搬進社區一至兩年後才會反映,並提升回報率至合理水平。

  鐵路線的設計及落實分幾個階段,最初期屬純統計學的研究,依地區發展及人口增長作出大致規劃

,當完成前期工程設計及勘探後才會有較確實的方案。然而這時仍會發生上一篇提及的馬頭圍一帶情況,屯馬線最終走在土瓜灣道還是馬頭圍道就差天共地了。整個規劃要經歷各會議如城規會、立法會及區議會等,往往歷時十多年才走完,比較實在的方案,大約在工程開展前五至七年才會定案。

  譬如上月初報章報道的東湧線延線,該計劃大綱見於《鐵路發展策略2014》,並於2020年4月拍板開展詳細規劃及設計,預計2023年動工,2029年通車。在《鐵路發展策略2014》中,東湧東站被定為「可能興建」,東西兩個站的位置跟現時方案接近。

  東湧西站設於逸東商場旁的空地,在城規會的法定規劃綜合網站內,甚至已在地圖上標明「車站」字樣。由於該處是總站,需於路軌末端預留多於一列列車長的路軌以作倒車,筆者估計車站月台應設於逸東商場旁,而不會直穿到東湧路,但在東湧路設置出入口的機會頗大。

  東湧東站大約設在迎東邨以東約350米的新填海地附近。過往也許有映灣園居民聽聞附近會設東湧東站,可惜現方案的東湧東站跟映灣園2、3座閘口直線距離約700米,與現時映灣園8座步行至東湧站差不多。因此對於映灣園居民來說,新增東站的實際影響不大。

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