非魚論市——升值靠眼光（三）
不少人會「樓價睇升而買定先」，但鮮有人會「租金睇升而租定先」，新鐵路進駐地區的租金，需要在較多及較高收入人士搬進社區一至兩年後才會反映，並提升回報率至合理水平。
鐵路線的設計及落實分幾個階段，最初期屬純統計學的研究，依地區發展及人口增長作出大致規劃
，當完成前期工程設計及勘探後才會有較確實的方案。然而這時仍會發生上一篇提及的馬頭圍一帶情況，屯馬線最終走在土瓜灣道還是馬頭圍道就差天共地了。整個規劃要經歷各會議如城規會、立法會及區議會等，往往歷時十多年才走完，比較實在的方案，大約在工程開展前五至七年才會定案。
譬如上月初報章報道的東湧線延線，該計劃大綱見於《鐵路發展策略2014》，並於2020年4月拍板開展詳細規劃及設計，預計2023年動工，2029年通車。在《鐵路發展策略2014》中，東湧東站被定為「可能興建」，東西兩個站的位置跟現時方案接近。
東湧西站設於逸東商場旁的空地，在城規會的法定規劃綜合網站內，甚至已在地圖上標明「車站」字樣。由於該處是總站，需於路軌末端預留多於一列列車長的路軌以作倒車，筆者估計車站月台應設於逸東商場旁，而不會直穿到東湧路，但在東湧路設置出入口的機會頗大。
東湧東站大約設在迎東邨以東約350米的新填海地附近。過往也許有映灣園居民聽聞附近會設東湧東站，可惜現方案的東湧東站跟映灣園2、3座閘口直線距離約700米，與現時映灣園8座步行至東湧站差不多。因此對於映灣園居民來說，新增東站的實際影響不大。
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