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2021年11月8日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月8日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月8日


地產的投資屬性:(五)生產期長
人類的生產力愈來愈強,對市場訊息的反應愈來愈快,企業一旦得悉市場對某種商品有需求,就會立即加班生產,沒等多久就可以賣到滿街都是,甚至變成供過於求。

惟地產的生產期特別長,即使市上已出現供不應求的情況,供應亦沒法一下子提升,導致房地產的價格

可以在一段很長的時間裏都處於不停上升的狀態,即使政府出盡法寶,亦一樣沒法扭轉局面。

政府要市場上出現多一些的房屋供應,先得作新的城市規劃,在爭取到社會認同後,還得平整土地,作好基建,才可以把土地公開出售,讓發展商來競投。發展商投得土地後,就得找測師來設計,畫圖則,訂好材料與施工要求細則後,才可以找建築商來競標。待有了主承建商之後,還要找不同的專業承建商來分攤責任,以及找到判頭承包具體工程。待工程完成到一定的程度,政府才容許發展商賣樓,供不應求的情況才可以有所紓緩。至於租賃市場,則還要等樓宇完全建好後,才能令市場獲得有效的供應。

整個生產過程費時甚長,少則三五年,長則要十年八年。這種特性,令房地產市場的周期性十分明顯,市場一旦出現短缺,就久久沒法補救,樓價於是在供不應求下升完又升。這種情況會把社會上的閒資大量匯聚到房地產市場,最後釀成金融風暴。

房地產市場的這種特性,令它吸引投資者的能力特別強。一個市場能夠一升就幾年,這麼容易賺錢,資金自然一擁而入。所以,全世界很多城市,都曾在成長的過程中,出現過地產投資狂潮。

在狂潮開始的時候,升勢可以由資金去自我完成——愈多資金流入,樓價升得愈快;樓價升得愈快,樓市吸引資金的能力就愈大;直到某一天,人們發覺,大家手上都有很多樓,卻再拿不出多少現金時,樓就再也不容易找到買家。這時,樓市的泡沫就會爆破,銀行就會收緊按揭,甚至會要求按揭做得高的業主補差價;補不出的,就只好賣樓。這時,樓市就會出現負面的自我完成。銀行愈是收縮信貸,就會逼使更多的業主出售資產;愈多人要賣樓,樓價就愈跌得快;於是又逼銀行進一步收縮信貸。在這種情況下,社會就會進入通縮的負面循環,久久都沒法恢復元氣。

為了避免這種情況出現,近年連一向主張市場自由的國家,也使出令人意想不到,且帶有道德風險的救市方法。很多歐洲國家現在已變成負利率,貸款者已不用付利息。美國更明文准許租客在一個時期裏可以不用交租,業主不可收樓。

這種完全違反市場常規的事情,政府現在為了施政方便也做得出,是不可能不影響市場機制正常運作的。市場機制一旦沒法發揮作用,社會遲早會出亂子。

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