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2022年4月19日 星期二

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年4月19日

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年4月19日


熱愛磚頭│地產投資雙子星──香港新田深圳福鄰(李紫晶)

熱愛磚頭│地產投資雙子星──香港新田深圳福鄰(李紫晶)



深港口岸經濟帶建設已被列入全國、廣東省、深圳市大灣區建設的重要工作內容。

林鄭決定唔爭取連任,李家超將成為下任特首。林鄭喺最後一份施政報告拋出「北部都會區」的長遠規劃,與深

圳構建「雙城三圈」的跨境大型空間規劃。在新特首的領導下,「北部都會區」會否胎死腹中呢?

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李家超講到明:「北部都會區計劃,自己有份參與,對計劃看法正面。如果當選,會跟團隊再談這項目」。紫晶相信,下任特首不會改變北部都會區的構思,最多只會在規模或優先次序上,作出一些調整。

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》已明確指出,支持落馬洲河套區港深創新及科技園(港深創科園)和毗鄰深圳科創園區的建設,以及優化提升深圳前海深港現代服務業合作區(前海合作區)的功能。港深創科園及前海合作區已是國家發展戰略一部分,北部都會區的構思只是回應國家層面的戰略,不會因特首換人而有變。

此外,深港口岸經濟帶建設已被列入全國、廣東省、深圳市大灣區建設的重要工作內容,並納入廣東省及深圳市的「十四五」規劃綱要。廣東省長王偉今年初已表示,將高水平規劃建設深港口岸經濟帶,積極對接香港「北部都會區」發展策略,拓展深港合作新空間。

口岸經濟帶融合 灣區發展必選
紫晶深信,「深圳南+香港北」的口岸經濟帶融合發展,是整個大灣區發展的必然選項。

上期提及的「新界北核心商務區」是呼應「前海合作區」而規劃出來的,今次討論的「港深緊密互動圈」同樣是回應「河套深港科技創新合作區」(科創合作區)另一個大型跨境項目的規劃而提出的。「科創合作區」是大灣區建設國際科技創新中心最重要的平台,亦是港深兩地推動創科產業發展的核心區域。

「科創合作區」位於深圳河的南北兩岸,採用「一區兩園」模式開發,分為深圳園區和香港園區。深圳園區位於深圳河北側,面積302萬平方米,分為東西兩翼兩個片區。西翼片區為福田保稅區,再細分為兩個功能分區:①中試(產品投產前的試驗)及產業化片區;②高端科研片區。

東翼片區位於皇崗口岸。由於皇崗/落馬洲口岸正進行重建,新口岸改為「一地兩檢」純旅檢口岸並取消貨檢,主體工程明年底完成。因重建而釋放的50萬平方米土地將成為東翼片區,由3個互聯的功能分區組成,包括:①服務樞紐片區,將建設「7 x 24」的活力國際化高端服務區;②協同創新片區:將與香港園區聯動發展;③國際社區片區:通過舊區、舊村改造,建成優質的國際化生活社區。

國際社區片區是深圳園區唯一涉及房地產發展的區域,將建造住宅開發區、學校、體育和娛樂空間等設施,並與深圳福鄰站連接。福鄰站是深圳地鐵7號線的車站,落成後至今仍未開通。特別的是,新皇崗口岸東側將增設一個「福鄰小口岸」,興建供行人及單車使用的橋樑,跨越深圳河連接港深創科園,並採取一地兩檢模式通關。

至於「科創合作區」的香港園區,最重要的項目必定是位於落馬洲河套區的港深創科園,佔地87萬平方米,面積是現時科學園3倍。創科園提供120萬平方米樓面面積,合共興建67座樓宇,優先發展醫療科技、大數據/人工智能、機械人、新材料、微電子及金融科技6個領域。園區的建造工程正全速進行,預計2024年底分階段落成第一批共8座樓宇。

根據《北部都會區發展策略》,創科園的對外交通聯繫將大幅改善。除了福鄰小口岸之外,還包括①北環綫支線在港深創科園設站點;②興建連接古洞北新發展區的道路。

不過,港深創科園87萬平方米的規模,與深圳園區超過300萬平方米面積比較,顯得相形見絀。因此,港府在港深創科園的基礎上,利用新皇崗口岸「一地兩檢」安排而釋放的20萬平方米土地,再加上落馬洲/新田一帶約130萬平方米土地,整合成為面積約240萬平方米的「新田科技城」,成為香港園區的統稱。

新田科技城 四路過境對接深圳
經過全面整合,新田科技城將有4條過境路徑與深圳對接:包括:①現有落馬洲支線鐵路站;②連接新皇崗口岸的道路;③連接新皇崗口岸的北環線支線;④連接福鄰小口岸的行人天橋。當中新皇崗口岸及福鄰小口岸將在深圳設置「一地兩檢」設施。根據構思,新田科技城將成為最密集的港深口岸對接地區,亦是港深跨境互動強度最突出的地區。

創新及科技局副局長鍾偉強早前強調,新田科技城是「城」,不是「園」,不限於建立重點創科研究合作基地和科創企業,而是建設成為匯聚科創人才工作及生活的宜居宜業綜合社區,帶來大量創科職位,從而積累創新資本和氛圍。

現時新田/落馬洲發展樞紐的可行性研究已大致完成,爭取提前1年在2024年展開工程。該發展樞紐總面積約320萬平方米土地(包括逾80萬平方米為棕地),約有50%為私人土地。根據初步規劃,住宅發展部份可提供31,000個單位,容納84,000名居民,同時提供作為經濟用途的土地,可創造64,000個就業機會。

「北部都會區」最重要的交通基建是北環線的建設,在東鐵線的上水站與西鐵線的錦上路站之間,建設一條北環線,並設四個站,即古洞、新田、牛潭尾、凹頭四個站,古洞站的建設最快,設計已經公布,明年開始動工。預期2027年落成,其餘3個站則預計2034年完工。

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根據現去資料,與新田科技城最息相關的交通基建便是新田站。新鴻基地產夥拍置地集團已率先在擬建新田站的旁邊土地,發展大型住宅項目,早前申請建設的規模近1.2萬個單位,媲美港島太古城,此外,毗鄰該項目的一幅面積達4.22萬平方呎的農地,以4,500萬元易手,未來有機會改劃為住宅項目。由於與新地+置地的項目僅相隔一條馬路。若合併發展,項目規模將更巨型。

紫晶相信,在這個港深緊密互動圈之中,圍繞新田站以及深圳福鄰站附近的房地產最值得投資。

李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
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