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2022年4月19日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年4月19日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年4月19日


寫字樓市道持續有壓力
寫字樓市道持續有壓力


據差餉物業估價署發表的《香港物業報告2022》初步統計數字,不難預期寫字樓的市道,會在2022年持續受壓。無論租金與售價都似會進一步下跌,回升的機會很微。

從供應的角度來看,寫字樓的整體供應量,經過連續兩年的低落之後,今年將大幅增加。2020年的落成量只有69,000平方米,2021年的落成量亦只輕微增加至70,000平方米,但2022年則預計有350,000平方米新的寫字樓落成,供應量是2021年的五倍。一下子增加這麼多,一定會消化困難。這是我預期寫字樓的租金與樓價都有下調壓力的主要原因。

從需求的角度來看,無論是既有的樓宇,還是政經前景,都不容樂觀。差餉物業估價署的數字顯示:寫字樓的使用量已連續兩年出現負增長(負增長的意思是放棄使用的面積多過新增的使用面積)。2020年是負286,000平方米,2021年雖負少了很多,但仍是負數,負40,000平方米。如是令寫字樓的空置率,在2020年與2021年分別上升至11.5%與12.3%,顯示寫字樓的空置情況仍在進一步惡化。

有一組有關使用量的統計數字,很值得讀者留意:原來寫字樓的負40,000平方米的使用量,基本上由甲、乙兩級寫字樓的負使用量導致;但丙級寫字樓的使用量卻錄得輕微的正增長。這種情況顯示:有一些企業,由於經營前景不佳,在租約到期的時候,選擇從租金較高的甲、乙級寫字樓,遷往租金較低的丙級寫字樓,以減輕企業的營運成本。

不過,這種情況未必在2022年持續,原因是甲、乙兩級的寫字樓租金在之前的一段時間已經回落了不少,並有見底回升的跡象,據差餉物業估價署的統計數字,寫字樓的租金在2021年錄得0.6%的升幅。升幅雖然不多,但起碼沒有進一步滑落。

近日,第五波新冠疫情似乎消退得很快。在3月高峰期,單日的確診人數可以高達5萬多人;現時確診數字已連續三日在一千人以下。政府的放寬社交限制措施,當可如期在4月21日正式實施,屆時香港的商業活動應可逐步正常化,一些被延後的寫字樓需求,應會在市場上展現出來。

其實,按差餉物業估價署的數字,寫字樓的投資需求,在2021年已有所改善。以2021年第四季與2020年第四季比較,寫字樓的整體售價錄得1.3%的升幅,當中甲級、乙級和丙級寫字樓的售價分別上升2.5%、3.4%和1.5%。顯示寫字樓市場已有投資者開始入市,而且取態比一般的租客積極。

商界現時最關心的,是香港對外的聯繫甚麼時候可以全面恢復。現時外來人士需要隔離的時間已由21天縮減至7天,相信只要疫情有進一步改善,這種隔離時間還有進一步縮短空間。屆時,市場氣氛當可大為改善。

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