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2022年7月6日 星期三

政經密碼 - 周顯 2022年7月6日

政經密碼 - 周顯 2022年7月6日


樓價下跌政府也會力保一手樓
樓價下跌政府也會力保一手樓


講到房屋的另一關鍵點,就是新樓和二手樓,這好比新車和二手車,是兩個不同的市場。(資料圖片)

樓價太高,對社會不利,會加劇貧富懸殊。反過來看,樓價大跌,也對社會不利,這好比古代社會的「穀賤傷農」﹕資產價格下跌,令到中產階級的財富縮水,

甚至形成負資產,這種悲劇在1998年至2003年的樓市蕭條期間,大家已有經驗了。

在大方向,樓價長期是上升的,一來是在美元的「鑄幣稅」大政策下,貨幣供應量永遠大於經濟增長,收割全世界的美元持有人士/國家,二來是香港的既得利益階層,以1998年至2003年的負資產為鑑,死活不讓樓價調整。而這政策是同時受到政府和權貴的支持,甚至是反對派表面上雖然口口聲聲反對,但實質上的所作所為,也是有利於支持樓價向上。

只要以上的大政策不去改變,樓價長期上升的大方向絕不會變,而看現政府的作為,也不像是改變基本政策,主要的房屋政策都是從加大公屋供應方面著力,只要不涉私樓的加大供應,樓價永遠不會有比較像樣的下調。

然而,樓價除了供應的另一項最大變數,是需求。需求可分為幾方面,一是經濟基礎,二是貨幣供應量,三是利率。

很明顯,在可見的將來,這三項變數都是不利於樓價。因此,中短期的樓價調整,很可能只是一成至兩成的調整,是有很大的可能。

這又得講到房屋的另一關鍵點,就是新樓和二手樓,這好比新車和二手車,是兩個不同的市場。

前文講到,在當年,中產階級的財富縮水,那是因為二手樓的價格急跌。當然,新樓和二手樓的價格是有極大的相關,一升皆升,一跌也皆跌。

然而,縱然相關,也有差價,這些年來,新樓和二手樓的差價也在逐漸擴大,不消說,這是地產發展商的marketing的大成功的直接後果。至於發展商究竟用了甚麼促銷策略,去提高新樓價格,又得講上好大的篇幅了。

講了以上的一大堆,是企圖說明,縱使在可見的未來,會出現了樓價調整,然而,抗跌力較強的始終是一手樓,除了發展商的財務和促銷能力強橫,也因政府會配合。畢竟,一手樓市場除了關係政府的賣地收入,還會影響到未來的房屋供應量。

政經密碼 - 周顯 舊文
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