廖嘉豪 - 樓市跌勢或持續至明年初｜花旗看天下
Previous Next 地產代理數據顯示，今年首9個月本港一手住宅成交涉及8968個單位，按年跌3成，總成交金額約989億元，按年跌4成半；二手成交25383宗，成交金額約2263億元，兩者均按年跌約4成。樓市交投下
跌或主要歸咎於首季第五波疫情爆發時政府收緊保持社交距離措施、新盤供應充足，而且踏入加息周期拖累置業人士入市信心。
今年截至10月2日，反映二手住宅樓價的指數累積調整逾8%，較去年8月高位，甚至累跌逾一成。當中，中小型單位樓價較高位調整逾一成一，大單位跌幅暫時相對較小，較去年高位低出約7%。市場預期利率上升步伐或更進取，加上股市疲弱，第三季住宅樓價跌勢轉急。花旗相信，香港樓價調整期只是處於中期附近，仍有機會進一步走低。
花旗預測美國聯儲局11月或再加息0.75厘，12月或再加0.5厘，明年2月或再加0.25厘。香港銀行亦開始跟隨調高最優惠利率，加息對樓市用家及投資者造成直接負面影響，再配合其他不利因素，例如新盤供應增加，完全恢復正常通關時間未明朗，樓價在今年第四季及明年第一季跌勢或加劇，直至明年第二季可能進一步調整一成，即是較2021年8月高位累積調整約兩成。
加息有損置業者購買力
隨著聯儲局今年5月開始加息，本港一個月期銀行同業拆息亦向上。目前大部份香港按揭貸款定價為H+1.3%，封頂息率為P-2.25%，由於一個月期銀行同業拆息加1.3厘已經超過3厘，按揭貸款應該普遍轉為根據最優惠利率定價。如果聯儲局進一步加息再帶動香港最優惠利率向上，將直接損害目前供樓人士的負擔能力及潛在置業人士的購買力。另一方面，香港人工資增長緩慢，整體住宅租金增長跑輸樓價，即使樓價自去年高位以來已經出現溫和調整，住宅租務回報率仍接近歷史低位2.1%，與目前實際按息達2.725%比較，低出60個基點，意味租金收益或未能彌補供樓利息成本，整體住宅投資需求或轉弱。過往租金走勢跟隨樓價方向，假設樓價一如花旗預期累積較高位跌兩成，住宅租金直至明年第二季亦有機會再跌當半成至一成。
地產發展商股份今季可能再陷入困境，新盤銷情轉淡或加大部份地產股沽壓，尤其是一些負債較高的發展商，面對最優惠利率上升，股價下跌風險較大，轉捩點或有待市場開始預期，政府可能在下季起放寬部份樓市辣招。不過，選擇地產股，筆者仍傾向市值大，負債低，而且派息前景穩定的股份，或較能吸引基金資金流入，相對較具抗跌力。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪
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