熱愛磚頭│港樓熊市有多長？（三）（李紫晶）
熱愛磚頭│港樓熊市有多長？（三）（李紫晶）
現時市場瀰漫悲觀氣氛，市場寄望中港通關，為本港樓市帶來新需求。
本港樓價跌勢未有停止跡象，中原CCL自2021年8月歷史高峰下跌近18%。本港經濟不景，按揭息率升勢未盡，數以十萬計人口流走，負面
因素充斥樓市。現時市場瀰漫悲觀氣氛，市場寄望中港通關，為本港樓市帶來新需求。除了上次提及的《香港房價上漲的內外因素》報告外，還有其他研究報告發現指出，大陸資本流入確實對本港樓市帶來正面影響。
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國際結算銀行發表的＜房地產價格動力：國內和國際驅動因素＞研究報告指出，本港樓價與資本流入呈現正相關。面對沙士爆發及經濟衰退，香港在2003年10月推出資本投資入境計劃，允許海外投資者通過投資房地產獲得永久居留權。計劃為期12年，最終大多數申請者是中國公民，他們在房地產的總投資額達430億港元，其中超過90%是投資1000萬元豪宅。
2008年金融海嘯後，外國對香港住宅需求上升，中國買家在本港豪宅市場所佔比重亦上升，在2010年第3季達到25%峰值，同期豪宅價格增長也快於大眾市場。有見及此，2010年10月，政府將房地產投資排除在計劃之外。翌年金管局更降低收入不在港的借款人按揭比率上限，但由於全球流動性充裕，大量資金湧港，這些措施對抑制海外投資者需求沒大幫助。
葉劉建議重推投資移民計劃
2012 年底政府再出辣招，推出買家印花稅（BSD），特別是非香港永久居民在現有印花稅基礎上，再收取15%額外印花稅，而金管局再降低收入不在港借款人的按揭上限，2015年更索性取消透過資本投資取得移居香港的計劃。自此，海外買家在住宅市場份額降至2019年不到 1%，沒有大陸客源，豪宅價格增長轉為較一般住宅為慢。
現時本港經濟低迷，身兼行政會議召集人的立法會議員葉劉淑儀，上月建議政府重新推出「資本投資者入境計劃」以提振經濟。她認為，如果考慮重推該計劃，可設定限制如投資指定項目等，避免樓市炒風重現。財經事務及庫務局局長許正宇回應稱，有關計劃值得研究。
中資買港樓成本優勢正消失
不過，香港樓市對大陸居民的三大吸引力正在日漸減弱。
首先是資金成本。過去數年在大陸買樓按揭息率5厘以上，但在港借錢買樓只是1厘多。不過，這個成本優勢現時縮減了很多。為了挽救樓市，大陸現正允許部分城市降低首套住房的貸款利率。除了一線城市仍維持4%以上息率，多個城市已將首套房貸款利率降至4%以下，有三四線城市更降至3.7%。反觀香港，隨著拆息上升，市場上按息介乎2.875%至3.375%，預期美國周四加息後，本港會跟隨調高按息到3.375%至3.625%，中港兩地按揭息率差距不足1厘。
通關恐難帶動中資來港買樓
其次是滙率優勢。自2008年金融海嘯後，人民幣兌港元長時間在1.15至1.25之間徘徊，因而有「用人民幣以八至八五折買香港樓」的說法。不過，今年美元強勢，現時1元人民幣兌1.092港元，換言之，「九折」也不到。
再次，大陸居民過去10多年喜歡在港買樓，因資產能夠較保值，但由於多種原因，香港國際金融中心地位排名正在下跌，資產安全優勢下降。加上，近年不少金融服務機構將亞太區基地由香港轉至新加坡，外資包括中資在亞洲的資產管理首選地正發生改變。新加坡金管局公布，2021年吸引4,480億坡元（逾2.71萬億港元）境外資金流入，按年增長59%，金額相當於新加坡GDP的四分之三。當地管理的資產也飆升16.4%至4萬億美元。
更重要的是樓市參與者（準買家及業主）的信心問題。無論是大陸或香港，樓市下跌預期已經形成，需求未必有這麼剛性，核心原因是信心崩塌已形成連鎖反應。現時大陸多個城市已推出多項救樓市措施，銷售下跌速度雖放緩，但回復舊觀仍有一大段距離。至於香港，政府新推出的人才買樓免稅計劃吸引力亦不足。
紫晶估計，即使中港通關，內地資金也不會像昔日般蜂湧而至買樓。由於本地及外來因素均非利好，下行周期已啟動，跌浪為期不會只是1年多，相信香港樓市重拾向上動力仍要等1年以上時間。
李紫晶
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