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2023年2月6日 星期一

金融High Tea - 陸羽仁 2023年2月6日

金融High Tea - 陸羽仁 2023年2月6日


陸羽仁 - 收租股反彈要內地業務|金融High Tea
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上周港股處於獲利回吐階段,雖然政府宣佈本周全面通關,大市在好消息證實下,要消化巨大的累積升幅,加上美國聯邦儲備局議息後表明利率仍有上調空間,恒指上周五收​報21660點;國企指數

收報7387點;科指收報4634點,3大指數在上周最後一個交易日均下調。

恒指上周累跌1028點,其中周二曾大幅下跌846點;國指上周累跌386點;科指上周累跌179點。創科實業(069)為上周漲幅最大個股,達10%;繼成為上周五全日表現最差藍籌後,碧桂園服務(6098)再錄得上周最大跌幅,累跌17%。

英國發達容易搵食艱難
美國上周議息,聯儲局表示仍然加息,市場感覺央行理事有可能口硬手軟,擺出鷹派姿態以達致心理管控通脹預期的效果,但出乎意料的是,最新公佈的就業數字明顯比預期強勁。在聯儲局表明重視勞動市場下,華爾街對高息的憂慮回升,3大指數齊挫,杜瓊斯工業平均指數收市報33926點,跌127點;標準普爾500指數報4136點,跌43點或1.04%;納斯達克指數由去年9月上旬以來最高回落,收市報12006點,跌193點。總結一星期表現,杜指跌約0.2%;標普500指數升1.6%,連升第二個星期;納指升3.3%,連升第五個星期。反映中國概念股表現的金龍中國指數滑落3.9%。

除了美股外,英國股市剛創出歷史新高,英國富時100指數收報7901點。英國經濟自俄烏戰事以來日益惡化,打工仔為爭取加薪發動各類型工業和抗爭行動,股市卻不跌反升,主要有兩個原因:英鎊匯價大跌抵銷了部份衰退對股市的衝擊;再者是英國股市新經濟成份低,主要受傳統產業如石油、能源主導,另外是銀行業。去年油價造好,能源行業成為衰退下的得益者,銀行也受惠於加息效應,這從滙控(005)、渣打(2888)兩間英國銀行股價都有不俗表現可反映出來。金融市場的反常表現,說明當地貧富懸殊正在加劇,社會步入「發達容易、搵食艱難」的狀態。

簡約公屋觸發官商硬拼
說起社會貧富懸殊,近日除了通關外,另一熱議政經課題是簡約公屋。《施政報告》提出興建3萬個簡約公屋,方案拋出初期,社會反應平靜,但最近批評聲音增加,有指當局錯過了初期宣傳推銷的黃金時間,到措施臨近立法會討論,就變成燙手山芋。

簡約公屋忽然惹火,最初被批造價偏高,最近直接燒到選址的核心議題。除了政治包裝策略外,措施某程度也反映了發展商左右大局的能力仍在。這次正反雙方駁火的熱點之一,是在啟德跑道選址,由於有大地產商在區內落了重注,政府倡議在私樓附近搭建過渡性房屋,自然引起不滿。地產界坦言,啟德是市區最後一塊大地,發展商為了不錯失肥肉,出價不惜腰間錢,尤其是最初推出的幾幅地皮被內房商搶貴,令整區地價偏高,最高達19000元一呎樓面地價。在3年疫情下,啟德成為供應多、樓價貴的地區,有點似97年後的西九。

當年西九上蓋標售,發展商鬥擲銀彈,但後來遇上金融風暴,最初推出的大盤如漾日居、擎天半島,都幾乎無利可圖甚至損手,至後來經濟回升,存樓減少,君臨天下、凱旋門等豪宅愈賣愈貴,發展商才賺到笑逐顏開。現在啟德供應不斷又撞正加息,跑道區因為規劃未足銷情緩慢,政府在這個時候再推出簡約公屋,就成為發展商開火對象。有花生友笑言,政府把官地用來起過渡房屋,至少幾年不會變成商廈推出市場,都算減少商廈供應,但發展商對政府收了高地價卻沒有照顧他們的關注,借住政府對區內交通規劃未有新交代,一於「搵位入」,大肆炮轟。

觀塘商業地王流標惹疑慮
發展商炮聲隆隆,但簡約公屋是現屆政府重點新政,至今仍無意退讓,官員搶佔保護基層福祉的道德高地,實行硬撼,相信往後還有一番角力。除私宅外,地產界人士亦關心啟德發展區商廈前景,自從疫情肆虐後,不少跨國公司遷離香港,但本地仍然陸續推出多個大型商業項目,包括西九和中環的超級商廈。由於恒基(012)的中環甲廈即將落成,核心商業區供應驟增,有指寫字樓前景挑戰比私樓更大。上星期市建局觀塘重建的商業項目地王流標,又再加深市場的疑慮。

這個商業項目去年9月市建局邀請發展商遞交發展意向書時,估值曾一度高見152億至260億元,即每方呎樓面地價約7000元至1.2萬元,到項目上月中截標時,估值已大減43%至50%,至約87億至130億元,預計每方呎樓面地價約4000元至6000元,惟亦未能成功批出發展權。項目去年11月招標,邀請19間發展商或財團入標,惟上月截標時,只接獲區內大地主新地(016)獨資入標競投。餘下獲邀請入標的18間發展商或財團如長實(1113)、恒地(012)、會德豐等均未有入標參戰,相信是在利息偏高而賣樓仍慢的狀況下,大財團都寧願打「因住波」。

本港地產股中,長實、新地、恒基都有不少收租商廈,但主要收益仍來自賣樓,收租股有九倉(004)、恒隆(101)、太古地產(1972),另外還有在新加坡掛牌的置地。幾隻收租股中,以太古地產表現最好,上周收報22元,之前創了22.3元的一年高價,比起去年10月低位14.7元彈升近50%。太古地產除了拓展在金鐘和鰂魚湧的商廈組合,主力轉至內地,大部份項目都取得成功,內地最近全面放寬防疫政策,對太古地產發揮了很大的推動力。與太古地產策略一樣,恒隆、九倉近年投資主力都移至內地,去年內地備受疫情困擾,兩間公司股價都由高位回落,當中恒隆差不多回調一半,最低曾見9.28元。上星期,恒隆高收報16.02元,應該是受內地農曆新年消費強勁所帶動。

特​​區中東招商未必容易
與其他本地收租股不同,置地現時的貴重資產仍然在香港中環,股價走勢也反映出差異,置地上周收報4.92美元,比10月份低位回升30%,與一年高位5.8美元,仍有15%差距。今個星期,特首李家超和財政司司長陳茂波去中東招商,期望改善本地的商業環境,在西方國家對香港冷待之餘,中東成為香港吸納資金的新目標。然而,要吸引當地資金,香港經驗尚淺,成效有待觀察。假如本地商廈繼續增加,商業狀況又未能改善,業務集中在本地的收租股,就有可能繼續受壓。

陸羽仁■華爾街對高息憂慮回升,上周五美股三大指數齊挫。資料圖片

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