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2023年3月3日 星期五

政經密碼 - 周顯 2023年3月3日

政經密碼 - 周顯 2023年3月3日


商業樓價下跌依然是貴
商業樓價下跌依然是貴


新鴻基地產以約47.3億元,投得旺角洗衣街與亞皆老街交界的商業用地。(資料圖片)

日前,旺角洗衣街與亞皆老街交界的商業用地揭標,前身是水務署大樓及食環署辦公室原址,地盤面積逾12萬方呎,可建總樓面約152.4萬方呎,結果「新鴻基地產」(016)

以約47.3億元投得。

這塊地皮去年估值高達逾200億元,近期接連有地皮流標,所以市場人士已把估值下調到56億至110億元,即每方呎樓面地價約3,700至7,200元,但中標價只有約3,103元而已。

注意一點,地價是跌了七、八成,可是由於建築費是上升了,因此樓價並不會跌上相同比例。

截標時,地政總署總共收到3份標書,換言之,「新鴻基地產」的標書已經是最高價的一份,陰謀論者也許想,這是各大地產商暗中聯合間接向政府施壓。總之,這證明了市場對於商業樓宇的未來前景看得如何之淡。

香港人在這些年來,一直低估了商業樓宇對於民生的重要性。

我說過很多遍,從2003年以來,商業樓宇的升幅遠高於住宅單位,有一些黃金地段,例如灣仔船街、太古廣場三期周邊,時代廣場周邊等等的商舖,呎價從最低到最高,有的升了一百倍還不止,完全是瘋狂。至於商廈的升幅,雖然稍遜,也不會低過住宅樓宇多少。

商業樓宇的價格急升,經營成本增加,結果就是人工被壓縮,人民收入追不上經濟增長。另一方面,打工仔的工作空間也日益狹窄,我說過很多遍,四大會計師樓的合夥人沒有私人辦公室,普通人員連私人桌子也沒有,一張大型「豬肉枱」供多人輪流使用。

此外,市民休閒活動時,吃飯的空間狹窄,玩樂的地方狹窄,K房細小,又例如密室逃脫空間窄小,又有何好玩可言?難道這些不是民生,而只有住宅才是民生嗎?

然而,一場新冠疫情,加速了在家工作的大趨勢,這當然也因為線上會面的技術發達,令到辦公室的需求大為減少,這有點歪打正著,在全世界,正是由於香港的商業樓宇價格太高,剛好抵銷了以上的效應。

總之,相對於香港的人均收入,和其他城市相比,商業樓宇在大跌價後,價格依然不算太平,不過由於高位下跌,痛苦是難免的了。

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