施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年4月21日
內地經濟反彈 惟地產發展乏力
內地經濟反彈 惟地產發展乏力
內地經濟反彈 惟地產發展乏力
內地首季GDP增長達4.5%，遠超市場預期，並創四個季度新高。其中零售消費與製造出口表現突出；惟地產開發投資依然乏力，房企拿地開工的積極性不足，新開工面積按年跌近兩成，地產商在開發方面的投資，首季跌了5.8%，三月份更跌了8.5%，情況仍在惡化。
原因是大部分民營發展商都有資金周轉困難問題，他們手上的項目都籌不夠資金去開發，哪有能力去投資開發新的土地？所以，各地都出現政府賣地乏人問津的情況。即使偶有國企捧場，但成交價卻不斷走低。
這種情況令很多地方政府都沒法透過賣地獲得足夠的財政收入，接近破產邊緣，嚴重的連公務員的薪金也要打折才發得出，不得不要求中央政府施以援手。
其實，出現這樣的情況早可預料，地方政府可謂咎由自取。內地的地方政府，長期在賣地上毫無節制，只要有開發商肯要，就生地、熟地，多多都賣，完全不考慮社會的消化能力，結果把下幾代的需求也預先透支了。據坊間的估計，現時發展商手上的項目若能全部完成，中國往後20年暫停地產發展，人民也不愁沒有樓住。
在這種情況下，大部分地方政府往後都很難靠賣地收入作為自己的財政來源。迫使他們不得不引入房產稅(對持有房產者年年徵稅)，以保障地方政府往後繼續有來自房地產方面的收入。
不過，徵收房產稅會打擊人民持有物業的意欲，令樓價有下跌的壓力。這樣只會令開發商更不敢投地，且影響老百姓的消費意欲，並不符合當今的國策。如是導致房產稅長期只聞樓梯響不見人下來。
按國家統計局的數字，首季房屋開工面積24,121萬平方米，按年降19.2%，其中住宅新開工面積17,719萬平方米，按年降17.8%，相信中國的房地產開發量已在2021年見頂，往後二三十年都難有突破。
幸好，首季商品房的銷售金額按年增長了4.1%，其中住宅增長7.1%，顯示市場信心有回穩跡象。這種回穩，只反映市場仍有一定的剛性需求；但除了個別城市外，內地大部分的地產成交，造價都低得難以為開發商提供利潤，不足以吸引開發商投地作新的發展。
面對房地產今天的這般情況，中國政府處境兩難，若要恢復房地產作為經濟支柱的功能，那就必須維持每年都有一定的開發量，那就必須有足夠的財政健全的開發商參與投資；此外，還需要廣大老百姓熱衷於投資地產作為資產配置的一個重要組成部分，那就等如要地產泡沫繼續不斷膨脹，這就會為國家帶來金融風險與資源錯配。不過，中國政府若堅持要對症下藥，從根源上去解決問題，那就需要面對一段經濟增長相對緩慢的休養生息時間。在這段時間，政府會面對很大的管治壓力，且看執政者如何去面對這種兩難的情況了。
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