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2023年6月26日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2023年6月26日

勁一專欄 - 諗sir 2023年6月26日


退休前 爭取每月25,000元被動收入
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諗sir:
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本人53歲,現職家庭主婦;先生56歲,月入68,000元,工作尚算穩定,無子女。手持物業(一)九龍屋苑兩房(自住),現價920萬元,欠按揭670萬元;(二)九龍屋苑兩房(出租),去年買入940萬元,租金收入18,000

元,欠按揭450萬元;(三)大灣區三房(打算退休後自住),買入85萬元人民幣,欠接揭59萬元人民幣。

股票60萬元;直債A:20萬美元,每年收息6.5厘(10年後到期);直債B:20萬美元,每年收息4.1厘(三年後到期)。

另有保險A現有回報70萬元;保險B,九年後預計回報180萬元(連本帶利);年金60萬元(2025年開始每月收入6,000元);現金180萬元。想請教應該如何有效地運用180萬元現金呢?本人剛由職業女性轉為家庭主婦,是否應該把多年的強積金(MPF)取出去投資呢?

讀者霍小姐
(圖片來源:[email protected])

筆者考慮兩點:一是考慮究竟讀者投放490萬元在收租樓上,是否壓得起;二是無現金流產出的投資方式,到底需要花多大力度去改善。

先講九龍屋苑兩房(出租),壓死了490萬元(940萬-450萬)在此物業上,因供樓借了450萬元,假設攤30年還款,約月供18,000元,而租金收入也是18,000元,即是壓490萬元在此投資項目上,最尾得個零。

而這490萬元拿去敘造銀行定期,假設年息4.5厘,一年收息18,375元。若再用直債去改善收息率,以及趁低買入,直債便可幫讀者保本,兼賺6厘至7厘息了。

加按樓房產正現金流

筆者認為,讀者要積極想想2021年的樓房能否賣出,或加按些少錢,等自己再用直債產出正現金流。由於讀者不少的投資物,在短時間內未能提供正現金流,然而讀者年歲將近退休。所以應將在樓房或MPF壓住的錢,放入一半在有保本性的直債收息;另一半連同股票,可轉入債基。雖然債基沒有保本性,但月月派息。每100萬元投資,月派息約6,000至7,000元,連同直債,已放近320萬元,派息率約5.5厘,每月提供約15,000元收息。

取部分MPF投入直債
即讀者只消稍加按樓,以及將MPF部分取出投入直債,每月被動收入,已達25,000元或30,000元水平,已很不錯。而保險B應是保費融資,看中期的,到60歲時,旨在出多一些錢給讀者又再行債收息。如果股市見低位,讀者亦可動用部分資金入市。總括而言,以上收息方案,對讀者已帶來即月可見的收息利益,能夠每月現金到手。

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圖片來源:[email protected], [email protected]

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