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2023年10月17日 星期二

勁一專欄 - 諗sir 2023年10月17日

勁一專欄 - 諗sir 2023年10月17日


零收入不能坐以待斃 好爸爸長錢變短錢救亡
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讀者文先生:你好!本人和太太同年38歲,有兩個小朋友及四大長老要照顧。因本人之貿易公司盈利,最近三個月都零收入,未能繼續支撐未來的生活開支,實在不能坐以待斃。

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本人持有堅尼地城高層單幢樓,估值約1,000萬元,每月收租20

,000元,供樓約20,000元;火炭工廈已full paid,最近成交價300萬元,租金7,500元;自住港島區高層海景單位,估值約800萬元,月供12,000元。夫婦二人共有現金155萬元、公司應收賬42萬元、股票現值25萬元,主要是「蟹貨」;家庭每月支出連供樓60,000元,希望閣下指點迷津,看看怎樣增加收入。

諗sir:讀者自住港島樓月供12,000元,就當拉長30年還款,結欠最盡只是300萬元左右,說明這間屋在新按揭政策下,尚可加按出來。

將物業二按套現救急
政府放寬按揭政策可按到七成,這間800萬元樓,最盡可借560萬元,現在只欠300萬元,即是可以按到260萬元出來。260萬元是短錢。問題是按出後,每個月要供多10,000元攤長還,也是欠款。不過先救了急問題,過了這關重整財務後,才還260萬元。

260萬元資金變相是個舒緩方案,有了這260萬元,連同現金155萬元,即合共400萬元。讀者加按後,在收入近乎零情況下,這400萬元收息,不應該買太多高風險產品。讀者不妨壓低風險,將這400萬元的一半敘造定期收息,例如放4厘港元定存(未來這一年希望都有此利率)。

而另一半資金,就靠一些年回報率達6厘的直值。這些直債公司都是高評級及現金流強勁,不選香港地產發展商的直債,都有此效果。

其實讀者如肯進取,選取8厘至15厘年息投資物,用直債到期保本都做到。此組合用本金400萬元,平均提供5.5厘年息,即一年有22萬元利息;再加上工廈收租每年90,000元,即讀者就有31萬元利息收入。

另一方面,讀者可能要想想四大長老如何照顧自己,將家庭每年支出壓縮到約50萬元,即一年收息31萬元;而支出約50萬元。就當生意無收入,只用貼20萬元一年連同供樓,就當個市差落去,都可以支撐很久。筆者是要為讀者部署,一旦市況仍不好,如何增強個人財務抗逆能力。

另邊廂筆者亦保留了另一張牌,供讀者更窮時可用,就是賣走火炭工廈。沽出工廈後收回300萬元,夠頂住好多年。

現金流不夠,就支撐得不久,有現金流就是每月有錢收。在收入減少下,自然要節流,這也是香港夜市不太繽紛的原因。不少人生意差自然支出少,筆者希望透過此方案,為讀者爭取到更多時間、更有心情去重建生意及收入。

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