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2023年11月1日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年11月1日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年11月1日


縮短額外印花稅時限會大量增加供應嗎?
縮短額外印花稅時限會大量增加供應嗎?


縮短額外印花稅時限會大量增加供應嗎?

施政報告宣布,把額外印花稅的通用年期由三年縮短至兩年。換言之,業主在持有物業兩年後出售物業,毋須再繳交額外印花稅。市場上有評論認為,此舉將釋放大量原先因不

想交額外印花稅而沒有放售的樓盤,一下子都湧出市場,令賣方的競爭加劇,樓價會因而進一步下跌。

持這類見解的論者認為,政府縮短額外印花稅的做法,不但達不到穩住樓價的目的,而且還可能推動樓價作更深度的調整。不過,我認為,這項減辣措施的副作用被誇大了,實際影響並沒有這麼大。



首先,今次釋放出來的盤源,佔全港可供出售的盤源,比例上並不多。全港約有125萬個私人住宅樓宇,除了少數被「釘契」的單位之外,理論上都可以隨時放盤,不受限制。而今次因縮短額外印花稅適用時限而被釋放的樓盤,主要是在2020年11月至2021年10月期間買入的單位,總數約7萬宗,只佔全港可供出售125萬個單位的5.6%。

這7萬個單位的業主,不會因一不受限就立即放盤,而會各自根據自己的實際需要與經濟處境,以及按自己對後市的預判,來決定是否放盤。他們會考慮的因素與其他小業主差異不大,所以當中選擇放盤的比例,亦應該與其他擁有物業的小業主差不多。

根據地產代理掌握的數據,各大屋苑的放盤量約佔存量單位3%左右。以這個比例去推論,這7萬個被釋放的單位中,會放售的單位大概只有2,100個左右。相對市場上正在放盤的3萬多個單位而言,比例不高,影響有限。

一般而言,由於物業買賣的交易費用很高,業主買入單位後,大都會持有一段相當長的時間,才考慮賣出,否則就會連交易費都蝕掉。因此,這批持有物業剛剛兩年的小業主,大都會認為現時尚未是放盤的最佳時機,他們應會再自住或放租多一段時間,才考慮放盤。

施政報告剛宣布了一系列減辣措施,市場的一般反映都認為力度不足;但對於擁有物業的小業主而言,大都會傾向朝好的方面去看,並選擇看多一段時間,才決定是否放盤。現實是施政報告公布一個星期以來,市場的整體放盤量,未見有明顯的增加。

其實,因額外印花稅減辣而釋放出來的供應量,根本不是甚麼實質的新供應,而是市場上既有的供應。這些樓宇,要不是業主在自住,便是已經出租;業主賣樓後,原本住在單位的人就得另覓新居所,變成新的需求,把放盤的作用抵銷,市場不會因此而受壓。

這些所謂新盤源,即使今次政府不減辣,明年也會被釋放;我們若放長一點時間去看的話,早放與遲放的差異不會很大。分析市場的論者必須明白,真正會從根本上影響市場供應的,是新樓的落成量,而非舊樓的放盤量。

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