運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月14日
即市新聞
14/01/2013 10:51
《運籌帷幄－梁業豪》準確評估買樓收租的可行性
《運籌帷幄》於現階段以現價水平買入住宅單位收租，大家應有持貨最少兩年至三年的準備
。任何以個人或公司名義於２０１２年１０月２７日或以後買入住宅物業，並在買入後３６個月
內將其轉售，將須按不同的物業持有期繳付額外印花稅。物業持有不足６個月，稅率為２０％；
物業持有超過６個月，但不足１２個月，稅率為１５％；物業持有超過１２個月，但不足３６個
月，稅率為１０％。扣除管理費、差餉、地租和物業稅後，現時一般中小型住宅的租金的淨回報
率僅約為２﹒５％(並未扣除按揭利息支出)。
依此計算，若持貨不足６個月，租金的回報最多為２﹒５％╱１２ｘ６＝１﹒２５％，代表
樓價須上升２０％－１﹒２５％＝１８﹒７５％，才不會錄得虧損(還未計算交易使價)，即平
均每個月須上升３﹒１２５％(以持貨剛不足６個月計算)。若持貨超過６個月，但不足１２個
月，租金的回報最多為２﹒５％╱１２ｘ１２＝２﹒５％，代表樓價須上升１５％－２﹒５％＝
１２﹒５％，才不會錄得虧損(還未計算交易使價)，即平均每個月須上升１﹒０４２％(以持
貨剛不足１２個月計算)。又若持貨超過１２個月，但不足３６個月，租金的回報最多為
２﹒５％╱１２ｘ３６＝７﹒５％，代表樓價須上升１０％－７﹒５％＝２﹒５％，才不會錄得
虧損(還未計算交易使價)，即平均每個月須上升０﹒０６９％(以持貨剛不足３６個月計算)
。
當然，我們不會持貨而只希望不錄得虧損便算；因此，我進一步以假設未來三年內樓價平均
每年上升５％的情況，來計算持貨值博率。若持貨不足６個月，虧損空間為２０％－１﹒２５％
＝１８﹒７５％，獲利空間為５％╱１２ｘ６＋１﹒２５％＝３﹒７５％(以持貨剛不足６個月
計算)，值博率為３﹒７５：１８﹒７５＝１：５。若持貨超過６個月，但不足１２個月，虧損
空間為１５％－２﹒５％＝１２﹒５％，獲利空間為５％╱１２ｘ１２＋２﹒５％＝７﹒５％
(以持貨剛不足１２個月計算)，值博率為７﹒５：１２﹒５＝１：１﹒６６７。又若持貨超過
１２個月，但不足３６個月，虧損空間為１０％－７﹒５％＝２﹒５％，獲利空間為５％╱
１２ｘ３６＋７﹒５％＝２２﹒５％(以持貨剛不足３６個月計算)，值博率為２２﹒５：
２﹒５＝９：１。
我當然明白，大部分近年買樓收租者的主要目的並非為了賺取租金收入，而是博取樓價上升
。不過，綜合一些大地產發展商的言論與地產業人士的分析結果，大家不宜對本年樓價升幅有大
於一成的期望。此外，其後兩年的樓價升幅可能更小。即使假設未來三年內樓價平均每年上升
１０％，若持貨不足６個月，虧損空間為２０％－１﹒２５％＝１８﹒７５％，獲利空間為
１０％╱１２ｘ６＋１﹒２５％＝６﹒２５％(以持貨剛不足６個月計算)，值博率為６﹒２５
：１８﹒７５＝１：３。若持貨超過６個月，但不足１２個月，虧損空間為１５％－２﹒５％＝
１２﹒５％，獲利空間為１０％╱１２ｘ１２＋２﹒５％＝１２﹒５％(以持貨剛不足１２個月
計算)，值博率為１２﹒５：１２﹒５＝１：１。又若持貨超過１２個月，但不足３６個月，虧
損空間為１０％－７﹒５％＝２﹒５％，獲利空間為１０％╱１２ｘ３６＋７﹒５％＝
３７﹒５％(以持貨剛不足３６個月計算)，值博率為２２﹒５：２﹒５＝１５：１。
由此可見，應否於現階段以現價水平買入住宅單位收租，須視乎我們對未來３年內樓價每年
平均升幅的判斷有多大信心而定。簡單而言，若有信心每年平均升幅可達５％，而又有能力持貨
３年或以上，可以買入，因持貨值博率達９：１，高於長線投資所需求的５：１。須注意的，為
樓價須於未來三件內，每年皆上升５％；換言之，若首兩年皆不升，樓價於第三年便要上升
１５％了。嚴格而言，只要我們有信心未來兩年內樓價的每年平均升幅可達１０％，而又有能力
持貨兩年或以上，仍可於持貨值博率達５：１(剛於持貨足兩年時出現，會持續上升，並於持貨
剛足三年時大幅急升)的情況下，考慮入市買貨。但若我們只對未來兩年內樓價的每年平均升幅
達５％有信心，而又有能力持貨３０個月或以上，亦可於持貨值博率達５：１(剛於持貨足３０
個月時出現，會持續上升，並於持貨剛足３年時大幅急升)的情況下，考慮入市買貨。
《經濟通及交易通首席顧問梁業豪》(微博：ｓｉｎａ﹒ＢｅｎｎｙＬｅｕｎｇ﹒ｃｏｍ)
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