運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月22日
即市新聞
22/01/2013 10:00
《運籌帷幄－梁業豪》再談買樓收租與買樓自住
《運籌帷幄》香港人近年累積了很多餘資，有意買樓收租，卻沒有先去仔細地了解當前樓市
的形勢，和潛在風險。加上沒有先好好評估自己承擔風險的能力，大浪重臨時，這類不知天高地
厚的投資者必定會被淹沒。大家決定買樓收租前，有否先計算清楚租金淨回報、供樓須付利息，
以及利率上升和樓價下跌的風險？還是迷信樓價長遠必升，而忽略了自己因負擔能力下降，而於
大型跌浪中被震出局的可能性？很多人考慮買樓收租的時候，只著眼於每個月的租金收入，而忽
略了租金淨回報率與持貨值博率。所謂有能力持貨兩年或以上，乃指買入住宅單位收租後，不會
因家庭收入下降、其他家庭開支增大、按揭利率上升等因素影響自己的供款能力和生活質素。值
得指出的，為雖然預期未來兩年半內，本港利息會因美國利息繼續處於超低水平，而不能回升，
港府是有能力令按揭利息上升的。
個人認為，港府最應該做的，為確保一般現時無力置業的市民所需求的住宅樓宇種類的價格
，盡量不受其他住宅樓宇種類的價格變化所影響。事實上，近年本港樓價的累積升幅實在非常大
。錯過了入市機會，或因當時未有能力，現在才考慮置業自住的朋友，不幸地正處於難作決定的
環境中。至於買入新樓自住，的確可以增大最終貸款額，卻須於槓桿效應下面對更高的風險，且
須多付按揭利息。此外，現時地產發展商的新樓盤開價一點也不便宜。個人認為，觀乎近期資金
的流向，無論在中國內地或在香港，２０１３年投資股市的回報率將顯著較投資樓市為高。
從地產發展商近期的新盤開價手法來看，他們只審慎看好未來一、兩年的樓市。其實，還有
一個可能會令樓價顯著下跌的因素：地產發展商被逼明顯降價求售，急於沽出手上的持貨。最後
，特首的施政報告完全沒有對短中期樓市不利的內容，有置業能力的市民自然回復入市的信心。
說到底，現時住宅樓宇實在有很大的自住需求，長期增加供應並不能解決短期的急切需求問題。
《經濟通及交易通首席顧問梁業豪》(微博：ｓｉｎａ﹒ＢｅｎｎｙＬｅｕｎｇ﹒ｃｏｍ)
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