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2013年1月22日 星期二

運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月22日

運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月22日

即市新聞
22/01/2013 10:00
《運籌帷幄-梁業豪》再談買樓收租與買樓自住
《運籌帷幄》香港人近年累積了很多餘資,有意買樓收租,卻沒有先去仔細地了解當前樓市

的形勢,和潛在風險。加上沒有先好好評估自己承擔風險的能力,大浪重臨時,這類不知天高地

厚的投資者必定會被淹沒。大家決定買樓收租前,有否先計算清楚租金淨回報、供樓須付利息,

以及利率上升和樓價下跌的風險?還是迷信樓價長遠必升,而忽略了自己因負擔能力下降,而於

大型跌浪中被震出局的可能性?很多人考慮買樓收租的時候,只著眼於每個月的租金收入,而忽

略了租金淨回報率與持貨值博率。所謂有能力持貨兩年或以上,乃指買入住宅單位收租後,不會

因家庭收入下降、其他家庭開支增大、按揭利率上升等因素影響自己的供款能力和生活質素。值

得指出的,為雖然預期未來兩年半內,本港利息會因美國利息繼續處於超低水平,而不能回升,

港府是有能力令按揭利息上升的。

個人認為,港府最應該做的,為確保一般現時無力置業的市民所需求的住宅樓宇種類的價格

,盡量不受其他住宅樓宇種類的價格變化所影響。事實上,近年本港樓價的累積升幅實在非常大

。錯過了入市機會,或因當時未有能力,現在才考慮置業自住的朋友,不幸地正處於難作決定的

環境中。至於買入新樓自住,的確可以增大最終貸款額,卻須於槓桿效應下面對更高的風險,且

須多付按揭利息。此外,現時地產發展商的新樓盤開價一點也不便宜。個人認為,觀乎近期資金

的流向,無論在中國內地或在香港,2013年投資股市的回報率將顯著較投資樓市為高。

從地產發展商近期的新盤開價手法來看,他們只審慎看好未來一、兩年的樓市。其實,還有

一個可能會令樓價顯著下跌的因素:地產發展商被逼明顯降價求售,急於沽出手上的持貨。最後

,特首的施政報告完全沒有對短中期樓市不利的內容,有置業能力的市民自然回復入市的信心。

說到底,現時住宅樓宇實在有很大的自住需求,長期增加供應並不能解決短期的急切需求問題。

《經濟通及交易通首席顧問梁業豪》(微博:sina﹒BennyLeung﹒com)

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