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2013年1月22日 星期二

施永青 am730C觀點 2013年1月22日

施永青 am730C觀點 2013年1月22日

C觀點 - 施永青
香港需實行空置稅嗎?
(2013年01月22日)



【am730專欄】有報道指政府有意推行空置稅。這其實只是梁振英在接受訪問時的一個被動的回應,並不代表政府已有這種構思。情況是有記者問梁振英,若果發現地產商囤積居奇,政府會否考慮向他們徵空置稅,梁振英的回應是他不會排除這個可能,但沒有說一定會徵收。我估計推行的機會不高。

其實,近年我一直有倡議空置稅,但我認為應該推行的地方是在內地,而非香港。內地的空置率很高,有些城市可高達三成,資源大量被浪費。引入空置稅,可增加空置的成本,促使業主早日把物業出租或出售,有利於樓價與租金的合理調整。

然而,香港的情況很不一樣。現時香港住宅物業的整體空置率只有4.3%,以世界標準來說,屬於偏低水平。歐洲有些國家的空置率可以高達雙位數字。香港的樓宇資源可謂已利用得十分有效。在這種情況下還引入空置稅,究竟能有多大的改善空間,實屬疑問。

一般而言,樓宇買入後要安排裝修,而出售或出租前,亦要花時間物色客人,空置在所難免。另一方面,二手市場的交易,並不一定是甲乙之間的單位直接互換。甲想買乙的單位,但甲的單位不一定是乙想要的,結果乙買了丙的單位;而丙又買了丁的單位,不知要轉接多少人,才碰到一個肯買甲單位的用家。

在這個過程中,必然會有單位要被空置。5%左右的空置率是大部分政府都可以接受的自然空置率。香港近年的空置率都不足5%,香港的問題不是空置過甚,而是供應不足,徵空置稅未能對症下藥。

不過,現時市民最關心的,不是二手市場的空置率。因為的確有個別發展商長期持貨不肯開售,似乎刻意在待價而沽。市民覺得向這類公司徵收空置稅,可促使他們及早按市價開盤,增加市場供應。

然而,這並非主流現象:大部分發展商都傾向將自己手上的單位,在入夥前就全部售清,早日收回資金作新的投資。因為,這樣他們才可以提升資金的運用效率,賺到的錢會比囤積居奇更多。

現時,由於供不應求的情況嚴重,大部分地產商都能夠在樓宇入夥前已把手上的單位賣得七七八八;過得一年半載後,更所餘無幾;反映現時香港的房屋問題與主流地產商的銷售模式無關。在這種情況下推空置稅,對壓抑樓價幫助不大。

空置稅是一種相對複雜的稅種,行政成本很高,而且多少損害私有產權;政府在推出之前,宜先了解實際情況,不宜因個別地產商的行為,而向整個行業開刀。否則可能花了很大的氣力,亦沒法達到預期效果。

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