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2013年1月22日 星期二

貸評山下 - 黃元山 2013年1月22日

貸評山下 - 黃元山 2013年1月22日

貸評山下:恐慌性上車風險唔細 - 黃元山


■政府停止造地多年,要在短時間變出熟地增加供應,不設實際。圖為啟德地皮。

坊間對施政報告關於房屋的部份,有不少意見,主要是太少和太慢。不過,香港政府停止造地多年,使土地儲備不足(熟地),現在香港就是承受著多年來輿論、政客和施政短視所造成的惡果;要在短時間變出熟地增加供應,不設實際。政府「搵地難、造地更難」。新樓不是由魔術變出來的,造地亦需時間,極快都要等幾年時間。

施政報告難與政綱比較
新政府上任後不久,筆者已經說,供應短期不足,但所謂「遠水不能救近火」,並不是樓市狂熱的主因;真正的問題是,市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」,是「空中樓閣」。從市場的角度去看,現在應該問的是,施政報告後,未來供應是否仍然是「海市蜃樓」?

不少人對未來房屋土地供應前景仍悲觀。主要原因是對施政報告如何落實競選承諾有期望,正所謂希望越大失望越大;當發覺施政報告中,特別是關於中短期部份的樓市和土地方案,只是比前朝稍多,便覺得失望。又由於比較了競選承諾和施政報告中的落差,便對施政報告中有關長遠供應方案,亦不敢抱太大寄望,認為也只是說說而已。

但筆者認為,競選的承諾,跟施政報告中,代表政府實際的長遠規劃藍圖有不同意義。要留意的是,施政報告為甚麼不能有驚喜,是因為這是代表整個政府的一個施政方針,不能隨便說說,否則,筆者相信施政報告肯定會比現在「講大點」。所以,筆者認為不能低估施政方針的改變,由之前的市場主導,到現在要整個政府全力搵地、全速審批規劃,是完全不同的方向性改變。

所以,筆者傾向認為,在今屆政府的任期內,未來的供應會漸漸由「海市蜃樓」慢慢落實到「遠處的水池」。當未來的供應能被量化時,證明了遠處是「有水」,市場的「火」便會逐漸減少。很多人忽略了一點,就是市場會反映預期,永遠比實體經濟先走一步。換句話說,樓市升跌,跟樓市的供應預期有更大的關係。如果投資者因為覺得施政報告「冇料到」,或是認為「遠水不能救近火」,而恐慌性入市,筆者認為風險不小。

住宅供應不再海市蜃樓
除供應外,其實施政報告中有幾個跟樓市相關的問題較少人提及:
(一)筆者認為,未來政府應主動引入競爭性,如一塊超過100萬呎的地皮,把它分成幾塊,讓不同規模的地產發展商都可加入競投,及後共同合作發展土地,而非由一個地產大老闆控制一個商場或私人樓盤。

(二)施政報告中提到要「幫助中產置業,認為這是社會穩定的重要支柱」,這個看法卻是變相鼓勵增加需求,和要短期穩定樓價的目標,背道而馳。

(三)鼓勵置業,使新上車的市民面對極大的市場風險。現在香港的樓價處於高位,應該鼓勵置業的是沙士時期,而非現在。

(四)熟地不足,造地困難,土地是珍貴資源,應先助等待上樓住公屋的市民;太著重鼓勵在私人市場置業,這就牽涉到土地分配的問題。

黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄逢周二刊出
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