談國論企 - 黎偉成 2013年1月22日
即市新聞
22/01/2013 09:22
《談國論企－黎偉成》須政策鼓勵開發商投資購地穩未來供應及價格
《談國論企》中國全國的商品房(ｉ)銷售面積與所涉額度於２０１２年１２月呈止多時之
跌和連升新格局，促(ｉｉ)７０大中城市商品住宅價格漲勢提速和漲價者漸眾的反應，要注意
者為(ｉｉｉ)房地產開發商置土地的興趣反覆降低、(ｉｖ)房屋竣工增速持續放慢和(ｖ)
住宅待售面積減少，或會造成住宅樓價加大上升的力度，由是(ｖｉ)政府得適度鼓勵銀行等金
融機構的支持房地產開發投資與個人按揭貸款，及(ｖｉｉ)推動開發商加快所持土地儲備的開
發投資，止住房地產供、求關係可能再現不大平衡之勢，有利房地產市場回復較為健康合理的發
展軌道。
＊住宅竣工面積增長放慢待售增長仍逾三成＊
來自國家統計局所發布的數據，以住宅為主的商品房市場發展的重點，不是銷售面積與涉資
續見上升，反而為(一)近期出現開始令人憂慮的利淡新趨勢，特別是房地產開發企業土地購置
活動有每下愈況之概，並可見之於所涉(Ａ)面積於２０１２年１－１２月累計達３﹒５６６７
萬億平方米，同比大幅減少１９﹒５％，較１－１１月的１４﹒８％跌幅多減４﹒７個百分點，
又相對於１－１０月的減幅１８％多下降１﹒５個百分點，意味房地產開發商的投資意向轉弱，
再從(Ｂ)土地成交價款所達的７４１０億元，同比減少１６﹒７％，低於(ａ)面積的跌幅２
﹒８個百分點，卻(ｂ)較１－１１月份的１０﹒３％和１－９月份的１１﹒８％跌幅多減分別
６﹒４個百分點與４﹒９個百分點，即購地成本顯然相對較為「昂貴」，未必可抵以住宅為主的
商品房售價跌後略升之壓。
房地產市場投資之反覆轉差，很主要受困於(二)以商業銀行為主的金融機構，對與房地產
有關的信貸政策和相關做法轉趨審慎，並可見之於房地產開發企業於２０１２年１－１２月的(
１)國內貸款累計１﹒４７７８萬億元的同比增長１３﹒２％，低於１－１１月份的
１６﹒１％漲幅２﹒９個百分點和１－１０月份的１４﹒７％要低０﹒９個百分點，僅稍高於１
－９月的１２﹒９％約０﹒３個百分點，而(２)個人按揭貸款於１－１２月的累計額度１﹒０
５２４萬億元的同比增長２１﹒３％，無疑為２０１２年之相對高增長水平，仍低於１－１１月
的２３﹒７％漲幅２﹒４個百分點，可見金融機構要適度強化融資力度，否則以住宅為主的房地
產市場的供與求中、長期關係又告失衡。
需要指出者，為房地產的供應於短期亦漸呈收縮傾向，如(三)住宅商品房的竣工面於１－
１２月份達７﹒９０４３萬億平方米的同比增長，大幅回落至６﹒４％，遠低於１－１１月的
１３﹒７％漲幅凡７﹒４個百分點，更低於１－１０月份的１７﹒１％升幅多達１０﹒７個百分
點；而(四)住宅房品房的待售面積於１－１２月份的升幅無疑低於１－１１月份的３７﹒７％
，卻仍高達３０﹒６％，和所涉及之數２﹒３６１９萬億平方米，可在一定程度反映出樓價之回
升和供應之漸見短缺，似乎使市況頗有逆轉威脅。
再從(五)７０個大中城市商品住宅價格的銷售價格變動，亦可見供、求關係有逐步趨向失
衡舊態：(１)新建商品住宅(不含保障性住房)價格於２０１２年１２月份較上月上漲的城市
增至５４個，佔比高達７７％，環比漲幅亦由１１月的１％和１０月份的０﹒５％提升至
１﹒２％，同比有增長的城市亦由２５個增至４０個，漲幅未超過２﹒４％，幅度亦較１１月份
的２％多增０﹒４個百分點；(２)二手住宅價格上漲的城市由１８個提升至２５個，同比價格
漲幅未超過５﹒５％和相對於１１月的４﹒７％、１０月份的４﹒２％和９月份的３﹒５％升幅
，有持續上升及升幅不斷增大的惡性傾向，為住宅商品房供求失衡使價格受壓甚深與再升之隱藏
惡菌。
＊若缺銀行信貸適度支持難強化住宅投資力度＊
尤其是中國的(五)以置業為主的住房剛性需求甚強，政府就有需要及時處理和解決供求與
價格的問題：(ｉ)商品房銷售面積於２０１２年底時累計達１１﹒１３萬億平方米和同比增加
１﹒８％，即使低於１－１１月份的２﹒４％漲幅約０﹒６個百分點，卻為自１－１０月以來的
月環比二連升佳態，惹人注目者當然為１２份所涉的１﹒９６萬平方米，明顯高於１１月份
１﹒２９６２億平方米、１０月的１﹒０３０２億平方米、９月份的１﹒１０２６億平方米、８
月份８８２２萬平方米、７月份之８６７９萬平方米、６月份之１﹒１１１２億平方米與５月份
之７２９０萬平方米；以及(ｉｉ)銷售額全年達６﹒４４５６萬億元，而１２月份之數遠遠高
於１１月份的７２２６億元、１０月份的５９４７億元、９月份之６３４３億元、８月份之５３
１２億元、７月份達５，３８５億元、６月份之６，３８２億元和５月份４，５１１億元，乃受
到住宅商品房銷售總值５﹒３４６７萬億元的同比增長１０﹒９％，高於１１月份的１０﹒４％
，當然亦明顯較１０月份的６﹒６％與９月份的３﹒３％漲幅度要明顯加速，此表樓價反覆溫和
上升所造成的推高樓價結果。
但(六)開發商尚存相對積極的投資政策與策略：施工面積於１－１２月份累計達５７﹒３
４１８萬平方米和同比增長１３﹒２％，相對於１－１１月份累計達５５﹒６６５９萬億平方米
的１３﹒３％只是少增０﹒１個百分點，而１－９月份的１４％和１－８月份的１５﹒６％漲幅
，似意味房地產開發商的投資意欲未見改善。
中共中央政治局於７月３１日舉行的會議，強調「堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策
」，作為經濟工作於下半年以「堅持穩中求進的工作總基調」和「把穩增長在更加重要的位置」
基本政策的其中組成部分，顯示房地產的調控實為長期的政策，目的是要確切地達到「滿足居民
合理的自住性住房需求」的長遠目標，現時的策略和做法是要切實防止房價反彈。由是國家宜考
慮設法適度提振房地產開發商買地投資的活動，要是市場的供應一旦未能滿足需求，便有可能便
商品房的價格再度加速升溫矣。估計國家的房地產調控政策是長期的，有高度預見性和延續性的
。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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