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2013年1月22日 星期二

談國論企 - 黎偉成 2013年1月22日

談國論企 - 黎偉成 2013年1月22日

即市新聞
22/01/2013 09:22
《談國論企-黎偉成》須政策鼓勵開發商投資購地穩未來供應及價格
《談國論企》中國全國的商品房(i)銷售面積與所涉額度於2012年12月呈止多時之

跌和連升新格局,促(ii)70大中城市商品住宅價格漲勢提速和漲價者漸眾的反應,要注意

者為(iii)房地產開發商置土地的興趣反覆降低、(iv)房屋竣工增速持續放慢和(v)

住宅待售面積減少,或會造成住宅樓價加大上升的力度,由是(vi)政府得適度鼓勵銀行等金

融機構的支持房地產開發投資與個人按揭貸款,及(vii)推動開發商加快所持土地儲備的開

發投資,止住房地產供、求關係可能再現不大平衡之勢,有利房地產市場回復較為健康合理的發

展軌道。
*住宅竣工面積增長放慢待售增長仍逾三成*
來自國家統計局所發布的數據,以住宅為主的商品房市場發展的重點,不是銷售面積與涉資

續見上升,反而為(一)近期出現開始令人憂慮的利淡新趨勢,特別是房地產開發企業土地購置

活動有每下愈況之概,並可見之於所涉(A)面積於2012年1-12月累計達3﹒5667

萬億平方米,同比大幅減少19﹒5%,較1-11月的14﹒8%跌幅多減4﹒7個百分點,

又相對於1-10月的減幅18%多下降1﹒5個百分點,意味房地產開發商的投資意向轉弱,

再從(B)土地成交價款所達的7410億元,同比減少16﹒7%,低於(a)面積的跌幅2

﹒8個百分點,卻(b)較1-11月份的10﹒3%和1-9月份的11﹒8%跌幅多減分別

6﹒4個百分點與4﹒9個百分點,即購地成本顯然相對較為「昂貴」,未必可抵以住宅為主的

商品房售價跌後略升之壓。
房地產市場投資之反覆轉差,很主要受困於(二)以商業銀行為主的金融機構,對與房地產

有關的信貸政策和相關做法轉趨審慎,並可見之於房地產開發企業於2012年1-12月的(

1)國內貸款累計1﹒4778萬億元的同比增長13﹒2%,低於1-11月份的

16﹒1%漲幅2﹒9個百分點和1-10月份的14﹒7%要低0﹒9個百分點,僅稍高於1

-9月的12﹒9%約0﹒3個百分點,而(2)個人按揭貸款於1-12月的累計額度1﹒0

524萬億元的同比增長21﹒3%,無疑為2012年之相對高增長水平,仍低於1-11月

的23﹒7%漲幅2﹒4個百分點,可見金融機構要適度強化融資力度,否則以住宅為主的房地

產市場的供與求中、長期關係又告失衡。
需要指出者,為房地產的供應於短期亦漸呈收縮傾向,如(三)住宅商品房的竣工面於1-

12月份達7﹒9043萬億平方米的同比增長,大幅回落至6﹒4%,遠低於1-11月的

13﹒7%漲幅凡7﹒4個百分點,更低於1-10月份的17﹒1%升幅多達10﹒7個百分

點;而(四)住宅房品房的待售面積於1-12月份的升幅無疑低於1-11月份的37﹒7%

,卻仍高達30﹒6%,和所涉及之數2﹒3619萬億平方米,可在一定程度反映出樓價之回

升和供應之漸見短缺,似乎使市況頗有逆轉威脅。

再從(五)70個大中城市商品住宅價格的銷售價格變動,亦可見供、求關係有逐步趨向失

衡舊態:(1)新建商品住宅(不含保障性住房)價格於2012年12月份較上月上漲的城市

增至54個,佔比高達77%,環比漲幅亦由11月的1%和10月份的0﹒5%提升至

1﹒2%,同比有增長的城市亦由25個增至40個,漲幅未超過2﹒4%,幅度亦較11月份

的2%多增0﹒4個百分點;(2)二手住宅價格上漲的城市由18個提升至25個,同比價格

漲幅未超過5﹒5%和相對於11月的4﹒7%、10月份的4﹒2%和9月份的3﹒5%升幅

,有持續上升及升幅不斷增大的惡性傾向,為住宅商品房供求失衡使價格受壓甚深與再升之隱藏

惡菌。
*若缺銀行信貸適度支持難強化住宅投資力度*
尤其是中國的(五)以置業為主的住房剛性需求甚強,政府就有需要及時處理和解決供求與

價格的問題:(i)商品房銷售面積於2012年底時累計達11﹒13萬億平方米和同比增加

1﹒8%,即使低於1-11月份的2﹒4%漲幅約0﹒6個百分點,卻為自1-10月以來的

月環比二連升佳態,惹人注目者當然為12份所涉的1﹒96萬平方米,明顯高於11月份

1﹒2962億平方米、10月的1﹒0302億平方米、9月份的1﹒1026億平方米、8

月份8822萬平方米、7月份之8679萬平方米、6月份之1﹒1112億平方米與5月份

之7290萬平方米;以及(ii)銷售額全年達6﹒4456萬億元,而12月份之數遠遠高

於11月份的7226億元、10月份的5947億元、9月份之6343億元、8月份之53

12億元、7月份達5,385億元、6月份之6,382億元和5月份4,511億元,乃受

到住宅商品房銷售總值5﹒3467萬億元的同比增長10﹒9%,高於11月份的10﹒4%

,當然亦明顯較10月份的6﹒6%與9月份的3﹒3%漲幅度要明顯加速,此表樓價反覆溫和

上升所造成的推高樓價結果。
但(六)開發商尚存相對積極的投資政策與策略:施工面積於1-12月份累計達57﹒3

418萬平方米和同比增長13﹒2%,相對於1-11月份累計達55﹒6659萬億平方米

的13﹒3%只是少增0﹒1個百分點,而1-9月份的14%和1-8月份的15﹒6%漲幅

,似意味房地產開發商的投資意欲未見改善。
中共中央政治局於7月31日舉行的會議,強調「堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策

」,作為經濟工作於下半年以「堅持穩中求進的工作總基調」和「把穩增長在更加重要的位置」

基本政策的其中組成部分,顯示房地產的調控實為長期的政策,目的是要確切地達到「滿足居民

合理的自住性住房需求」的長遠目標,現時的策略和做法是要切實防止房價反彈。由是國家宜考

慮設法適度提振房地產開發商買地投資的活動,要是市場的供應一旦未能滿足需求,便有可能便

商品房的價格再度加速升溫矣。估計國家的房地產調控政策是長期的,有高度預見性和延續性的

。《資深財經評論員黎偉成》
(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)
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