趣遊樓市 - 脫苦海 2013年1月25日
施政報告公告詳細供應數字後，人們開始心裏有數：期望短期內有全新的供應已屬不設實際，在一片罵聲之下，又要再想想有沒有辦法在現有供應中再搾出來。除了想打空置率較高的公務員建屋合作社的主意之外，還希望再從稅制上杜絕「囤地」及「囤樓」現象。
公務員建屋合作社聽落好像可行：位置大多在港九市區，扣除已重建的如寶翠園、昇禦門之外，還有96.3萬平方米總樓面，用盡地積比率計算，可以興建約20,000個面積500呎的單位，為約6.5萬人解決住屋問題。
問題是238個合作社中，有177個已經解散，只有61個仍由政府透過合作社組織持有，政府公佈了這61個合作社的名稱及單位數目(http://gia.info.gov.hk/general/201301/23/P201301230359_0359_106101.pdf)，筆者找不到地址，從單位數目看，其中只有7個合作社單位數目多過30個，餘下54個都是29個或以下。
問題在於重建合作社的第一步是要向政府分契及補地價，條件是要有75%業權人同意，比如30個單位的話，只要有8個業權人不同意，就不能解散合作社。餘下7合作社6個是30-40個單位，換句話講只要有8-10個人不同意，重建也得拉倒。
就算當能夠解散合作社，分契及補地價，發展的路也是極漫長，例如寶翠園由1989年提出收購，到2001年入夥，共要12年；昇禦門前身的漆鹹花園由1993年提出收購，到2012年入夥，共要19年，如果特首可以連任三次的話，或者可以在任期內看到。
至於「囤地」及「囤樓」，單是想一個可執行的定義出來已經有困難，還有第二關的實際執行的問題。有些人一開口就說發展商囤積農地，如果一塊農地上有植物(即使不是農作物)，又算不算是囤地？比如南生圍一大片濕地及蘆葦，算不算？新界亦有大面積的土地用作貨櫃場、回收場之類用途，而不發展為住宅，又算不算？
到土地持有人有意發展，政府與民間又會不會配合？就以南生圍為例，都十年八載，廿年都黎緊頭，指控地主囤地又是否合理？又比如粉嶺北發展區內的馬屎埔，土地持有人想收地發展，就有一大群真假佃農(是佃農，即租戶)出來反對，要保衛家園及維持鄉郊生活，這又算不算是另類的囤地？
對囤樓即空置已落成樓宇徵收「空置稅」就更難執行，一般已由發展商賣出的二手樓宇，政府怎樣有方法證明小業主空置；即使只針對已落成而不售出的單位，只要發展商將之招租，已經不能算是空置，比如帝景園、寶馬山花園、浪琴園、黃金海岸，都有一整座由發展商持有作為收租物業，如果「梁粉陳氏」為旗下空置單位招租，無論是否全部租出，都不可以視之為「囤樓」。
其實所謂空置問題，又是否想像中的嚴重呢？下表是從歷年《香港物業報告》列出來的空置量及空置率，兩者在2011年都是歷年的低位，而4-5%的空置率，又是否所謂「自然空置率」呢？空置量空置率
200265,2706.6%
200368,7806.8%
200464,2506.2%
200563,5406.0%
200662,6705.9%
200752,4704.9%
200852,9404.9%
200947,3504.3%
201051,5304.7%
201147,9204.3%
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