C觀點 - 施永青
二手住宅樓價能拒跌嗎？
(2013年03月14日)
【am730專欄】昨文已指出：由於一手市場的主要參與者——長江實業，已率先採取求量棄價的策略，其他發展商將別無選擇，只好一起參與這場以各式優惠去爭取買家的遊戲；相信一手市場的競爭，很快會進一步激化，一手樓價的下調會很快為市場明顯感覺到。
至於二手市場上的住宅樓價，相信反映得會相對緩慢。因為，一般小業主的樓大都用來自住，價錢不理想，可先行自住，然後再等待更好的出售時機。他們不像發展商那樣，有需要貨如輪轉的壓力。現時香港的小業主，有六成已供滿按揭，不怕加息，亦不怕銀行逼倉，加上持現金會有貶值之虞，賣樓套現一點也沒有吸引力。
再者，現時多了這麼多花樣的印花費，小業主都慶幸自己在這些措施推出之前已買了樓，怎會輕易選擇減持？他擔心：一旦賣出後，以後再買入，就得面對新增印花費的負擔。因此，如非迫不得已，他們都不傾向在這種環境下賣樓。
然而，這是否代表二手住宅的樓價就不會下跌呢？我並不這樣看。我認為二手樓價只會跌得慢一些，而不可能不跌。所謂慢，是既指起步慢，亦指跌速慢。
小業主通常不會如發展商那樣，這麼快就看清現實，願意立即減價。他們要放盤一段時間都沒法賣出時才肯減價。這段時間快也要三數個星期，慢可以長達一年半載。我估計，二手樓價的跌幅要到年中，才會比較明顯。
然而，在眾多小業主之中，總有一些會因這樣或那樣的事由需要短期內套現的。由於市場上的準買家，面對各種印花費的制約，入市的意欲已經大減。以內地客為例，不但需要交15%的買家印花費，還得按樓價繳交雙倍印花費，兩者加起來，最高可達樓價的23.5%，相當於頭八年的租金收入。這樣的交易費用，將足以令大部分的內地買家卻步。在買家不足的情況下，急於套現的小業主，就只能減價就客。否則就很難與願意減價的發展商競爭。
有些人認為，全球仍在搞量化寬鬆，只要有資金不斷流入香港，香港的樓價就不會跌。然而，流入香港的資金不一定會流入地產市場，資金可以流向股市。資金會選擇向增值機會比較高的市場。政府的各項徵印花費的措施，會令想流入地產市場的資金不得不有所顧忌。
資金要流入地產市場，總得有個渠道，要麼透過個人，要麼透過企業。但無論是透過那種形式，只要不是用作自住的，即使為本地人，也得繳交雙倍印花費，最高可達樓價的8.5%，對資金有一定的阻嚇作用。因此，即使市場有閒資，但由於要流入地產市場的渠道都已被政府阻塞，市場資金雖多，也沒法對二手起支持作用，二手樓價一樣非跌不可。
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