談國論企 - 黎偉成 2013年5月20日
即市新聞
20/05/2013 10:12
《談國論企－黎偉成》新建商品住宅樓價年增一成四顯房產市況熾熱
《談國論企》中國的全國７０大中城市的新建商品及二手住宅價格於２０１３年４月份最高
分別同比增加１３﹒７％與１０﹒９％，主要受到(１)銷售面積和額度持續大幅上升顯市場的
需求強烈所拉動，從(２)住宅的竣工面積甚至(３)待售面積大幅減少的影響，加上(４)地
產開發企業土地購置面積與成交價均告明顯回落，估計住宅樓價短期內仍保持易漲難跌的勢態。
相信政府會加大力度抑制樓市投機性買賣活動，但更重要者為要適度支持開發商的的正常買地和
興建樓宇的投資，而商業銀行亦得加大個人按揭貸款置業力度，始可生平衡樓市的供求關係，確
保樓市的長期穩定。
＊住宅銷售額前四個月增六成五面積升四成＊
據國家統計局的７０個大中城市住宅銷售價格的資料，可見房地產價格加大飆升力度，並可
印證於：(甲)商品住宅中的(ｉ)新建商品住宅(不含保障性住房)同比價格漲幅最高者為
１３﹒７％，較２０１３年３月最高的１１﹒２％多增２﹒５個百分點，更相對於於２月份的８
﹒２％、１月份的４﹒７％和２０１２年１２月之２﹒４％等漲幅，有明顯擴大之勢；
(ｉｉ)二手住宅價格的同比上漲的城市中，漲幅最高者達１０﹒９％，亦較３月份的９﹒１％
升幅高出１﹒８個百分點，而１月份及２月份之漲幅分別為未超過６％及６﹒７％。需要指出者
，為二手住宅樓格於２０１２年１２月份的５﹒５％升幅，尚高於新建商品住宅樓價同期的
２﹒４％凡３﹒１個百分點，到２０１３年４月份已反過來少２﹒８個百分點，反映出二手住宅
的價格之升，不僅拉動新建商品住宅樓價向上，又反過來為新建住宅升勢所推高。
至於(乙)與上月相比，７０個大中城市新建商品住宅價格(ａ)上漲的城市於４月份有
６７個，較３月份的６８個少１個，但佔國家統計局統計的７０個城市比重仍９５﹒７１％，亦
稍低於３月份的９７﹒１４％；和二手住宅按月比較上升的城市與３月份持平於６６個，和佔比
同為９４﹒８％，多於２月份的６２個，佔比亦為９４﹒２８％。新建商品宅樓價格於(ｂ)４
月份的月環比，最高漲幅為２﹒１％，稍低於３月份的３﹒２％和２月份的３﹒１％；而二手住
宅的升幅２％，則低於３月份的３﹒１％和２月份的２﹒２％，漲勢似初見放緩。
住宅價格之升勢轉熾，乃因(一)市場的需求十分強烈，並見之於(ａ)銷售額於１－４月
份累計達１﹒６９４１萬億元的同比增長６５﹒２％，也只是較１－３月份的６９％漲幅少增３
﹒８個百分點，並使整體商品房銷售累計額度１﹒９８４７萬億元的升幅尚處５９﹒８％和略為
低於１－３月的６１﹒３％升幅，此之與２０１２年１－１２月的增長１０％相比，更高出凡５
５﹒２個百分點之普；所涉及的(ｂ)銷售面積則達２﹒６８３４萬億平方米的同比增長
４１﹒１％，與１－３月份之數４１﹒２％基本持平，當然為拉動整體商品房銷售面積
２﹒９７６１億平方米的同比長３８％，反而高於１－３月份的３７﹒１％漲幅０﹒９個百分點
，而２０１２年１－１２月的平均增長年率更只為１﹒８％。要指出重點，為商品住宅的銷售額
度及面積之於２０１３年１－４月份有如斯巨大的同比增長幅度，並非跌價之使然，而是價格加
大上升速度的情況底下產生之象，正正反映出居民的置業自住的剛性需求十分強烈，否則是不會
在由中央到地方之’國五條’出台和執行後仍有如斯表現。
＊政府須積極支持開發商合理價購地增供應＊
估計商品住宅房價格於短期內(二)仍有機會保持易漲難回的格調，理由有(１)住宅竣工
面積於２０１３年４月底時累計僅達１﹒８２７３億平方米，同比增長２﹒６％，低於１－３月
份的４﹒７％漲幅約２﹒１個百分點，而１－２月份的升幅還保持於３０﹒５％的高水平，(２
)待售面積於４月底時所達之數２﹒８１３９億平方米和同比增加雖仍達４４﹒７％，卻非３月
底時之增３４５萬平方米而是減少６萬平方米，幅度亦低於１－３月之４５﹒４％約０﹒７個百
分點。
以住宅待售及竣工面積於４月底時合共所達的４﹒６４１２億平方米，再除以１－４月份銷
售面積，所得之數為６﹒９１個月便告售完，與２０１２年初時之需時逾９個月便見供應不足。
但房地產開發企業於４月份開始(三)較為積極購置土地：(ｉ)面積於１－４月份累計
８８２５萬平方米，同比減少８﹒６％，幅度較１－３月之６，１３４萬平方米的２２％收窄
１３﹒４個百分點；而(ｉｉ)土地成交價款２，０２０億元，同比更扭轉１－３月份之跌
１０﹒２％轉升１０﹒６％，為最近大半年初見佳象，卻有需要繼續作出改善，始有望使新建商
品住宅供應回穩。
再看(四)房地產開發企業的住宅(ａ)新開工面積，於１－４月份僅達４﹒１３３億平方
米，同比僅增加１﹒８％，雖稍優於１－３月份之０﹒８％，卻遠不及１－２月份所增的
１７﹒５％表現，(ｂ)施工面積３６﹒８７８９萬平方米的同比上升１４﹒８％，與１－３月
份３５﹒２９９２億平方米的１４﹒７％漲幅相若，稍高於１－２月份的１２﹒８％升幅，亦亟
需要延續和擴大之。
至於(五)房地產開發企業的到位資金，於１－４月份達３﹒５６０２萬億元的同比增長之
可以維持於３３﹒５％的高水平，其中原因為有賴以商業銀行為主的金融機構適度加強對房地產
開發的融資力度：國內貸款到位資金於１－４月份累計達６６１８億元的同比增長，由１－３月
份的１９﹒８％大幅提升７個百分點至２６﹒８％，甚至略為高於１－２月份的２６﹒４％漲幅
；個人按揭貨款４３７３億元的同比增長，更高達６７﹒８％。
國務院於２月２０日的常務會議所提出的《研究部署繼續造好房地產市場調控工作》，仍然
保持「促進房地產市場平穩健康發展」的基調不變，所確定的五大項政策措施，亦相當溫和合理
，即使最是首要的一點，也只是提出(Ｉ)要’完善穩定房價工作責任制’，重點是在於制定政
策時要確保市場「穩定」，和要貫撤穩定樓價的政策時要有’責任制’，於是建立健全穩定房工
作的考核問責制度。另一重點，當然為(ＩＩ)要「堅決抑制投機投資性購房」，屬早已為之的
政策。
問題是房地產價格於２０１３年全方位地提速提升，始終是不宜掉以難心之事，相信國務院
該會密切留意到此一新向，和在長期政策基調不變底下，作出相應之微調。
《資深財經評論員黎偉成》(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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