大西北vs將軍澳
上周講述樓價與高收入人口的關係，投資決策，訴諸統計總勝過人雲亦雲，「炒到大西北，個市就見頂」向來都是某些人抱有的成見，相信到今時今日還是有人這樣想，偏偏市場呈現的卻是相反：屯門樓價遠遠拋離大市。2009年1月2013年5月升幅
中原指數57.51118.58106.2%
屯門樓價指數119.76296.07147.2%
在過去5年，屯門的住戶收入由15,000元上升到18,500元，增幅是23.3%，同期全港數字由17,250元上升到20,700元，增幅是20.0%，比較之下兩者相差不大，但從上期的表列顯示，屯門多個選區收入增幅都是25%以上，同期屯門區人口反而下降了2.9%，顯示部份低收入人口遷出，由高收入人口代替，筆者在2008年舊作中推論是由於西鐵直出九龍，吸引到部份九龍工作人口遷入，至於自由行湧入屯門帶動商業活動，是超出當時想像的範圍。
元朗和西貢(主要是將軍澳)兩區供應量較大，從數據比較，這兩區在過去和未來有何反映？先比較這兩區和屯門的異同。屯門的新供應一向都遠比這兩區少，過去五年人口下降，未來十年也只是單位數字的上升，相反元朗和西貢人口均顯著上升，未來五年元朗人口將增加超過十萬，西貢也將增加六萬，所以屯門樓價的上升是由於質的上升，而元朗和西貢則要再加上考慮量的上升。屯門元朗西貢全港
人口2006年中期人口統計502,035534,192406,4426,864,346
2011年人口統計487,546578,529436,6277,071,576
2006 c.f. 2012-2.9%+8.3%+7.4%+3.0%
2021年人口分布推算528,400689,800507,3007,450,000
2012 c.f. 2021+9.4%+18.2%+15.8%+5.4%
住戶每月入息中位數2006年中期人口統計$15,000$14,810$21,000$17,250
2012年按區議會分區劃分的統計資?$18,500$19,000$26,000$20,700
2006 c.f. 2012+23.3%+28.3%+23.8%+20.0%
住戶每月入息分布(2012)<$10,00025.7%23.9%14.9%22.7%
10,000-29,99946.6%47.8%41.2%42.3%
>30,00027.7%28.3%43.9%35.0%
從住戶收入結構看到，西貢的高收入人口比屯門元朗為高，主要是因為西貢的郊區有大量海景村屋及豪宅，元朗則在沿新田公路也有些獨立屋屋苑，反而屯門只是在近年在青山公路沿線開始興建豪宅屋苑，在這方面將軍澳比大西北略勝一籌。
過去五年雖然西貢區整體的收入上升比元朗低，若果從選區收入的分佈和變化，就更能看到兩者之別，元朗只有新田收入中位數超過40,000元，之後的嘉湖和西鐵元朗站一帶已跌到30,000元以下；反觀西貢超過50,000元選區有3個，40,000元的有4個，再看看整體人口數，元朗比西貢多14萬，在比例上西貢區的高收入人口比例亦是遠比元朗為多。若以分區收入的升幅看，西貢亦比元朗有更多的高增長區域。主要物業住戶每月收入中位?五年
變動十年
變動
2001年2006年2011年
元朗區$16,000$15,000$19,000+26.7%+18.8%
M27錦鏽花園錦?花園、文苑村、海錦豪園、海錦花園$45,000$37,000$48,670+31.5%+8.2%
M22嘉湖北嘉湖山莊(景湖居、麗湖居、美湖居)$30,000$24,000$27,200+13.3%-9.3%
M06鳳翔朗晴居、雍翠豪園、好順景大廈、好順利大廈、好順意大廈、合益中心、金龍樓、朗怡居、新時代廣場$19,000$17,000$27,000+58.8%+42.1%
M25嘉湖南嘉湖山莊(翠湖居、樂湖居、賞湖居)、天麗苑$18,000$21,955$24,200+10.2%+34.4%
M26頌??慧豪園、天頌苑(部份)$18,000$15,333$24,000+56.5%+33.3%
M28新田夏威夷豪園、碧豪苑、首譽、加州花園、翠逸豪園、加州豪園、峰景豪園$18,200$16,000$20,500+28.1%+12.6%
M01豐年振華花園3期、朗景臺、禮修村、好順泰大廈、合益廣場、富達廣場、寶城洋樓、紫荊樓1期、青裕臺、怡豐花園$16,000$15,271$20,000+31.0%+25.0%
M02水邊華翠豪園、翹翠峰、翠韻華庭、禦豪山莊、柏麗豪園、禦景園、水邊圍?、禦庭居、藝典居$15,850$15,000$20,000+33.3%+26.2%
M05元朗中心鳳庭苑、好順福大廈、鉅發大廈、光華中心、豐裕軒、新元朗中心$15,900$17,500$19,900+13.7%+25.2%
主要物業住戶每月收入中位?五年
變動十年
變動
2001年2006年2011年
西貢區$21,000$22,500$26,000+15.6%+23.8%
Q07維都都會?、維景灣畔$15,000$35,000$55,000+57.1%+266.7%
Q04坑口東下洋、坑口村、孟公屋、銀線灣、檳榔灣、布袋澳、相思灣、上洋、水邊村、大坑口、大環頭村、香港科技大學、田下灣村$31,125$34,000$50,000+47.1%+60.6%
Q24環保清水灣半島、日出康城$15,000$30,500$50,000+63.9%+233.3%
Q10澳唐將軍澳中心、唐明苑$15,000$35,000$38,160+9.0%+154.4%
Q12南安東港城、新寶城、南豐廣場、安寧花園$28,660$30,500$35,880+17.6%+25.2%
Q17運亨新都城1期、都會豪庭、疊翠軒、茵怡花園$29,100$28,000$32,600+16.4%+12.0%
Q06寶軍寶盈花園、將軍澳廣場$15,000$25,000$31,040+24.2%+106.9%
Q16欣英新都城2期、欣明苑、英明苑$25,000$26,000$30,000+15.4%+20.0%
Q13康景富麗花園、康盛花園、景明苑、旭輝臺、怡沁園、慧安園$27,625$24,100$29,100+20.7%+5.3%
Q11富君富康花園、君傲灣$28,660$35,000$27,820-20.5%-2.9%
Q20富藍富寧花園、蔚藍灣畔、裕明苑$23,300$24,670$27,750+12.5%+19.1%
那麼未來的樓價走勢又怎樣推測？將軍澳的新增物業集中在將軍澳站以南，以及環保大道兩旁，前者較易吸引高收入人口，尤其是港島區工作人仕，後者則因為大單位供應多，亦可吸引到換樓人仕。元朗的增長點在元朗站、朗屏站及十八鄉路，由於距離港九商業區較遠，尤其是十八鄉路一帶屋苑要駁一程車到港鐵站，吸引力就略遜一籌。
元朗的商業設施發展亦不如將軍澳，元朗大馬路一帶現時人滿人為患，而新時代廣場的商場遲遲未見開幕，局限了商業活動的發展。所以在未來五年內，將軍澳物業的投資價值會略勝一籌。不過再長遠一點，將軍澳的土地將於十年內用盡，餘下的只是鄉郊的零星發展。
大西北要後來居上，就要視乎未來的發展。首先是西鐵元朗站一帶能否成為元朗的新市中心，增加商業活動，尤其是國內遊客的生意對於各區樓價的利好因素有目共睹。其次是屯門站對岸的兩個綜合發展區，能否增加商業元素，以及興建大量大面積單位以吸引高收入人口進駐。而最重要的是政府究竟會否好好規劃洪水橋西鐵站周邊土地，成為大西北的商業中心呢？否則大西北將仍然只是以住宅為主的社區。
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年5月21日 舊文