港股透視 - 麥德光 2013年7月10日
即市新聞
10/07/2013 09:21
《港股透視－麥德光》「辣招」不撤、樓價不跌
《港股透視》港股在過去５年陷入牛皮悶局，成交不振，美國的量化寬鬆貨幣政策究竟對港
股有無產生刺激作用應是很明顯的，聯儲局一旦開始「退市」，對港股亦應無大影響。香港的樓
市受量化寬鬆的刺激反而較顯著，因為在利率處於極低水平下，物業的投資吸引力大增，但投機
炒賣的熾熱氣氛卻遠遠不及１９９７年，過去幾年樓價上升純然是利率偏低，而來自內地的購買
力在這時爆發出來則是另一種催化劑，但樓市成交並不反映有大量的短線投機炒賣活動。
＊「辣招」令樓價應跌不跌＊
政府不惜巧取豪奪地接連推出「辣招」壓市，壓不了樓價卻使物業成交萎縮，但仍稱樓市仍
在亢奮，對業內人仕怨聲載道則充耳不聞。即使聯儲局快將為量化寬鬆劃上句號，但估計利率將
不會在短期內隨之大幅回升，因此樓市可能只會出現軟著陸，但政府出招把樓市正常運作扭曲，
礙於各項無理的印花稅，樓市失去自我調節的功能，應跌不跌，將來出現的調整可能一發不可收
拾。香港本已有公屋及居屋等公營房屋計劃以照顧本地基層市民的住屋需要，現在還要推出「港
人港地」的房屋計劃，未來本地經濟若出現問題，本地房屋需求轉弱，政府對如何穩定樓市將感
束手無策。
＊政府賣地收入勢將大減＊
據報道政府「求地若渴」，但政府作為香港的大地主應最能把握香港的土地資源和運用情況
，也許只是趁機收回閒置的公共機構用地，最近推卻私人捐地之舉也是英明的決定。私人擁有的
土地若無所用，大可將使用權無償歸還政府，由政府歸納入該區的其他發展，若捐給政府作特定
用途便不妥了。發展商對未來樓市的公開看法，大多是官樣文章，最真實的態度乃表現在買地的
積極性，最近政府招標出售的住宅地皮，雖然發展商入標競投氣氛還算熱鬧，但地價已明顯地趨
於保守，高價投地將絕跡。
＊地產商要衝出香港＊
香港的地產業已發展成熟，大發展商早已開拓內地市場，為未來發展鋪路。未來香港樓市的
發展機會，只有穩守而無更大的發展機會，因為大型的項目確是缺乏適當的大型土地可供發展，
而發展成本也高昂，加添了投資風險。內地「錢荒」，反映高負債的民企正面對銀根收緊的難關
，資本密集的房地產業將加快出現汰弱留強，對香港實力較強的發展商也許是加快進入內地的良
機。本地地產股以長實(００００１)及會德豐(０００２０)較具吸引力，因中長線的盈利前
景將減少依賴本地的賣樓收益。《台灣工銀證亞洲(香港)總策略師－麥德光》
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