曾淵滄專欄：東北補地價好關鍵 - 曾淵滄
■發展局局長陳茂波早前公佈，新界東北發展將採公私合營方式。資料圖片
上周四及五，港股連升兩天，收復之前兩天的跌幅之餘，更有輕微的升幅，但不保證上周三的下跌是見底之跌，理由是內地A股非常不穩定，人民銀行仍然未有放鬆銀根的跡象。
新界東北發展的最終規劃出爐了，採公私合營方式，部份徵地，部份讓地主自行通過補地價開發，上周五本地地產股全面上升，當然，上升可以說是跟隨大市上升，也可以說受新界東北規劃公佈的刺激，因為不同的地產股升幅不一，差別相當大，這反映了不同地產商在新界東北囤地的多少。
恐惹官商勾結批評
很肯定的，公私合營的規劃必然引來官商勾結的批評，如何處理呢？我認為最關鍵之處是補地價。補地價不能太低，一個合理的補地價公式，應該是將預期的公開市場拍賣價錢作徵地的賠償價，即如果政府採用徵地方法，得先付出一筆賠償金，然後將土地公開拍賣，有一筆拍賣收入，政府最終收入就是拍賣收入減徵地賠償費，如果這筆錢與補地價相等，應該是合理的。
至於如何評估預期的拍賣價？我認為一個理想的做法，是政府可以用徵地方法徵用小量準備建私人住宅的土地，然後公開拍賣，有了拍賣的數據就可以用來做補地價的計算公式，只要補地價執行得好，我贊成用公私合營而不是全面徵地，全面徵地必引來漫長的官司，拖延了發展，香港的確需要發展新市鎮。
上海、北京又再出現新地王，一線城市樓價也再創新高，近一段日子中國錢荒，部份內地房地產股股價因此而急跌，也許正是低吸的好時機，年底前有不錯的回報。
曾淵滄
大學教授
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