財智語陸：內房毛利率非關鍵 - 陳永陸
■佳兆業毛利率回吐，因其主力發展轉移至一二線城市。圖為集團主席郭英成。資料圖片
近日相繼公佈業績的內房股，儘管股價向上，但業績給予市場一種「後勁不繼」的感覺。好像雅居樂(3383)、遠洋地產(3377)、佳兆業(1638)等中期業績，都出現毛利率下降的跡象。不過，如果單看毛利率就判斷內房的前景，未免有點以偏概全。
事實上，在內地房產政策不斷轉變下，不同內房企業的營運定位有所改變，就以佳兆業為例，中期業績營業額及毛利分別達70.2億元(人民幣．下同)及25.6億元，較上年同期分別大增205%和130.5%，核心淨利潤增長近2倍至10.93億元。儘管毛利率下跌，但核心利潤率仍可維持，可見毛利率下降並非決定內房企業的前景。
佳兆業估值吸引
佳兆業毛利率回吐，主因是其發展策略有所改變，主力發展轉移至一二線城市，此等城市的買地成本相對較高，因而影響毛利。縱觀在一二線發展的發展商，其銷售去貨較快，而且價格亦可以賣高一點。佳兆業策略上變陣，上半年在土地市場上共以86.5億元購入12幅地皮，因而令負債比例及成本上升，但觀乎近年一線城市的供應相對已減少，而需求仍大，所以佳兆業的業務改變，長遠盈利潛力會更大。
當然，上文提到集團負債上升，但說實話，內房股要保持高增長，通常都會有較高的槓桿，這是行內的共識。但現在的所謂「高」，跟當年其他內房負債率動輒逾倍明顯不同，其實仍處安全水平，加上佳兆業早前已發行新債去換舊債，沒有短債壓力，所以負債問題，反而被過於放大。整體上，現價跟資產值折讓拉闊近六成，估值吸引。
陳永陸
獨立股評人
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