談國論企 - 黎偉成 2013年8月19日
即市新聞
19/08/2013 10:22
《談國論企-黎偉成》商品住宅銷售放緩供應漸增或會抑壓價格升勢
《談國論企》中國的全國70大中城市的新建商品及二手住宅價格於2013年7月份同比
最高漲幅,進一步擴大,使(1)商品住宅房銷售面積和所涉的額度銷情持續溫和放緩,而(2
)竣工和(3)待售面積再呈回增趨向,加上(4)新動工與施工面積漸見增加,相信會促使開
發企業土地購置加強投資的積極性,估計商品住宅樓價未來的漲勢有可能逐步減慢,有利居民置
業自住。建議政府繼續採取抑制樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和增建樓宇
的投資,平衡樓市的供求關係,作為穩定樓市長期政策。
*樓價同比上漲城市減少顯價高削弱購買力*
據國家統計局的70個大中城市住宅銷售價格的資料,可見房價的增長有逐步放緩的新向:
(甲)商品住宅中的(i)新建商品住宅(不含保障性住房)於2013年7月份的同比增長最
高者達18﹒3%,較6月份之最高16﹒7%漲幅多增1﹒6個百分點,而此數之於6月份的
月環比增1﹒2個百分點、5月份之最高15﹒5%月環比升1﹒8個百分點、4月份的
13﹒7%漲幅多增2﹒5個百分點,餘者之漲幅為3月份達11﹒2%、2月份為8﹒2%、
1月份僅4﹒7%,都相對於2012年12月之最高漲幅2﹒4%要高,但最新的情況顯然開
始減低惡化傾向;
至於(ii)二手住宅價格同比上漲的城市中,漲幅最高者達15﹒3%,相對於6月份的
14﹒1%多增1﹒2個百分點,稍低於6月份的月環比多增1﹒3個百分點,更遠不及5月份
12﹒8%所多增1﹒9個百分點,而4月的漲幅為10﹒9%漲幅點、3月份9﹒1%、2月
份及1月份之漲幅分別為未超過6﹒7%及6%,解讀:累計升幅無疑可觀,惟漲勢有放慢。
要一而再指出者,為住宅房價仍有你追我趕向上的趨勢:(a)二手住宅樓格於2012年
12月份的5﹒5%升幅,尚高於新建商品住宅樓價同期的2﹒4%凡3﹒1個百分點,到
2013年3月份已反過來見新建商品住宅樓價同比漲幅高於二手住宅,且一直延至現今。
至於(乙)商品住宅價格與上月之環比,70個大中城市新建商品住宅價格(a)上漲的城
市於7月份有62個,少於6月份的63個、5月份的69個、4月份的67個和3月份的68
個;和二手住宅按月比較上升的城市有57個,多於6月份的55個,而低於5月份的64個、
4月份與3月份均達的66個,以至2月份的62個。
新建商品宅樓價格於(b)7月份的月環比,最高漲幅為2﹒2%,較6月份的2﹒4%漲
幅稍低0﹒2個百分點,而5月份為2﹒9%、4月份漲2﹒1%、3月份3﹒2%和2月份3
﹒1%;二手住宅的月環比升幅1﹒4%,6月份1﹒3%、5月份1﹒7%、4月份的2%
、3月份的3﹒1%和2月份的2﹒2%,漲勢似初見放緩。
*政府須繼續採取抑制樓市投機性買賣活動*
商品住宅近期銷情漸見降溫,並可見之於:(一)商品房中(A)商品住宅的銷售額於1-
7月份累計3﹒338萬億元的同比增長無疑仍高達39﹒9%,表現不佳之因,乃(i)漲幅
相對於1-6月份2﹒8215萬億元的46%少增6﹒1個百分點,而(ii)7月份涉資
5165億元,較6月份的6244要低1079億元或月環比減少17﹒2%,且較
(iii)1-5月份2﹒1971萬億元的56﹒8%漲幅、1-4月份的漲幅更高達
60﹒2%和1-3月份更增87﹒2%,要遜色得多,但仍遠勝之2012年1-12月的增
長10%,正正反映出以住宅為主的商品房銷售熾熱程度只是處於增長放緩軌道。
(B)銷售面積於1-7月份累計達5﹒4748億平方米的同比增長27﹒1%,亦低於
1-6月份4﹒61億平方米的30﹒4%漲幅凡3﹒3個百分點;和7月份涉及的0﹒86億
平方米,較6月份所達1﹒1億平方米0﹒24億平方米,月環比減少更高達21﹒8%;當然
低於1-5月份3﹒5166億平方米之37﹒6%漲幅、1-4月份2﹒6834萬億平方米
的41﹒1%漲幅及1-3月份之數41﹒2%,仍明顯高於2012年1-12月的平均增長
年率只為之1﹒8%。
估計商品住宅房(二)價格於短期內有機會出現增長漸次放緩之勢,理由有(1)住宅竣工
面積於2013年7月底時達3﹒2384億平方米的同比增長即使只為4﹒8%,卻高於6月
底時2﹒7428億平方米的2﹒7%要多增2﹒1個百點,但7月份所涉及的面積7137萬
平方米,較6月份的5224萬平方米要多1973萬平方米和月環比大幅增加36﹒6%,發
展當然優於5月底同比升1﹒8%達2﹒2204億平方米、4月底1﹒8273億平方米之2
﹒6%漲幅和1-3月份的4﹒7%升幅,低於1-2月份所增30﹒5%;(2)待售面積於
7月底時所達2﹒9139億平方米和同比增加43﹒5%,較6月底時2﹒8736億平方米
的漲幅42%多增1﹒5個百分點,亦高於5月底2﹒823億平方米的43﹒1%,即使低於
4月及3月底所增44﹒7%和45﹒4%,存貨由減轉增。
以住宅待售及竣工面積於7月底時合共達6﹒1523億平方米,較6月底時5﹒6184
億平方米要多5339萬平方米,以1-7月份的銷售面積5﹒4748億平方米伸算之消化期
為7﹒866個月,相對6月底時的9﹒77個月、5月底時的11﹒47個月和1-4月底時
的10﹒95個月的消化要短,當然要遠低於2012年初時之需時逾15個月,現貨供應仍不
足。
但(三)主要用於住宅的房地產開發情況卻見改善:(a)新開工面積於1-7月份累計達
8﹒2617億平方米的同比增長7﹒1%,較1-6月份7﹒063億平方米的2﹒9%漲幅
要高4﹒2個百分點,而1-5月份5﹒4291億平方米僅增0﹒8%、1-4月份
4﹒133億平方米增1﹒8%和1-3月份之0﹒8%,仍遠不及1-2月份所增的
17﹒5%表現,但有止跌回升之向;(b)施工面積41﹒7255萬億元和同比增長
13﹒6%,亦高於1-6月份40﹒3521億平方米的12﹒9%和1-5月份
38﹒4717億平方米的13﹒5%,而低於1-4月36﹒8789萬平方米的14﹒8%
與1-3月份35﹒2992億平方米的14﹒7%漲幅。
即使(i)土地購置面積於1-7月份累計達1﹒8717億平方米的同比仍減少1﹒4%
,卻較1-6月份1﹒5721億平方米的10﹒4%減幅少減9個百分點,而1-5月份
1﹒1756億平方米更減13﹒1%、1-4月份減8﹒6%和1-3月及1-2月份的減幅
分別為22%與18﹒6%;(ii)土地成交價款4398億元的同比增長14﹒7%,亦高
於1-6月份3699億元的7﹒5%漲幅要高7﹒2個百分點,而1-5月份2718億億元
只增3﹒7%、1-4月2020億元則升10﹒6%,情況基本有改善。
更是重要之處,為(四)房地產開發企業的到位資金,於1-7月份累計達6﹒6831萬
億元和同比增加31﹒5%,較1-6月份5﹒7225萬億元的32﹒1%、1-5月份
4﹒5115萬億元的32%、1-4月份3﹒5602萬億元的33﹒5%要低,只是受困於
(i)其他資金1﹒8448萬億元的漲幅由1-6月份的51﹒2%大幅調低至44﹒7%,
其中個人按揭貸款7945億元的升幅由60﹒4%降為56%:唯是(ii)國內貸款到位資
金1﹒1433萬億元的同比增長31﹒1%,高於1-6月份累計9901億元的30﹒4%
漲幅約0﹒7個百分點,而1-6月份之數亦較1-5月份8051億元的27﹒9%漲幅多增
2﹒5個百分點,和於1-4月份6618億元的26﹒8%約3﹒6個百分點。
《資深財經評論員黎偉成》(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)
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