趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月18日
市場告訴你沒有減辣的需要
最近業界發出不少聲音,要求政府能為壓抑樓市辣招減辣,理由是樓市成交大幅萎縮,除了令到前線的經紀收入大幅減少外,相關行業如律師、裝修,甚至對店舖的需求也減少,對經濟做成一定傷害。
所謂「人無千日好,花無百日紅」,有行業也有盛衰,就算沒有辣招,樓市成交也一定會減少,因為投資者重視回報,用家重視樓價。現時租金回報得3%左右,扣除差餉、管理費、物業稅後,甚至低至2%,現時一般市區半新樓都要400萬起跳,兩者都令到有意買樓人士卻步。
所以單從成交宗數作為理由去要求減辣理由並不充份,既然政府希望透過需求管理去調控樓價,要決定減辣甚至撤招與否,應以市場上剛性需求依然存在與否去決定。
觀察兩個新盤的銷情,溱柏和昇柏山都是位置偏僻,未去過現場都搞不清楚是甚麼地方,兩者都以銀碼細作為招?,例如溱柏的開放式單位只賣250萬起,而昇柏山更以荃灣樓、元朗價為賣點,結果兩個新盤的兩房或以下單位都是銷情較佳,發展商加推時價格也上調。
不過,到二房賣得七七八八時,就像股神巴菲德所講,水退之後就知誰人無著泳褲:三房大單位銷情欠佳,比如昇柏山的三房單位優惠的折扣率比兩房還要多,但發展商的貨尾單位仍然以三房單位為主,最近甚至要用終極一招「現金回贈」來增加賣點。
以上現象可歸納出以下結論:
1. 市場對500萬以下的住宅物業仍有剛性需求
2. 用家主導的市場未能消化500萬以上的住宅物業供應
3. 辣招阻不了剛性需求的購買力,只要價錢到位。
4. 一手價貼二手價開盤,仍然被解讀為「有空間上升」而不是「發展商要錢不要貨」
因此市場仍然清楚說明香港市民對樓市的剛性需求仍然存在,辣招減辣甚至撒招都只會把壓抑的購買力一下子爆發出來。
對於發展商來說,又意味著遊戲規則再一次改變,早年興建的單位面積有咁大得咁大,典型例子有大圍名城和將軍澳日出康城,現在細單位再一次抬頭,相信又會將單位面積再次斬細,甚至出現以「?房式」的一房及開放式單位的大量出現。
所以未來幾年後,現時動工的單位陸續落成,又會再次出現細單位過多的情況,可以預期下一浪的樓市,又會再次出現大單位抬頭,細單位跑輸的情況。
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